別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸垂水 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -7 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区坂上１丁目２８番１ ｢坂上１－２－１９｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 垂水 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 垂水駅東方 500m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏内で住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、特に変動要因はなく、今後とも現状を維持しつ つ推移するものと予測する。地価は、やや上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者は圏内の居住者が中心であり、圏外か らの転入者も見込まれる。鉄道駅からは徒歩圏内の地勢平坦な住宅地で、幹線道路との連続性も良好で利便性の高い住 宅地域であり、人気は高く需要は根強いものがある。周辺は成熟した住宅地域であり宅地の新規供給は見られない。土 地は２５００万円を超える程度、新築の戸建物件は４０００万円を超える程度が需要の中心となる価格帯と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく市場性のある共同住宅等の収益物件の建築を想定することが困 難なため収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが 一般的である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [ 83.8] [100.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は微減傾向にあるが、不動産実 需は安定的に推移。景気は、コロナ禍、物価 高、為替・金利の不安定感により未だ不透明 。 駅まで近距離、幹線道路との連続性も良好で 、利便性の高い平坦地勢の住宅地として根強 い人気がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％