別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸垂水 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅一   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区西舞子３丁目２番１ ｢西舞子３－１７－２２｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 西舞子 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    80 ｍ、南    10 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 　 交通 施設 西舞子駅北方 310m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお 、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市居住者 を中心に、隣接する明石市居住者の需要も認められる。最寄駅から徒歩圏に位置し、生活利便性に優れており、底堅い 需要が認められる。土地は標準地と同程度の規模で総額１，７００万円弱程度、新築戸建住宅は、３，５００万円～４ ，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、取引は自己所有目的が中心で、市場参加者は取引価格を指標に価格決定する のが一般的である。又、収益価格については、画地規模から賃貸経営が成り立たないため試算しなかった。よって、比 準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格との均衡も得ていると判断し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [ 95.7] [102.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナに対する各種政策の効果 もあり底入れ。地価動向に目立った変化は見 られず住宅地需要は概ね堅調に推移している 。 地域要因に変動はないが、最寄駅から徒歩圏 に位置し、生活利便性は概ね良好で、地価は やや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％