別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸垂水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区乙木２丁目８３８番７３ ｢乙木２－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東5m私道 水道、ガス、下水 垂水 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ私 道 交通 施設 垂水駅北東方 2.5km 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域。坂道が多く道路の系統・連続性がやや劣る住宅地域であり、今後とも現状 維持のまま推移するものと予測する。地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占める 。昭和４０年代に宅地開発された既成住宅地域であり、小規模住宅が多く、物件としての総額には値頃感がある一方で 、地域内の地勢に起伏があるため道路事情が劣る点が敬遠されており、安値物件もあり、地価は下落傾向である。取引 価格の中心は土地は６００万～１０００万円程度、新築建売住宅で２５００万～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域内にあって画地規模が小さく、市場性のある賃貸住宅等の収益物件の建築を想定することが困難であり、 また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しない。当該地域は自己使用目的の 取引が中心で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [127.6] [102.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、垂水区内の取引は 一時停滞したものの、低額物件の取引が見ら れ、地価の下落幅はやや縮小傾向である。 標準地設定区域区分図に基づく区域内では、 近隣地域は坂道が多く道路事情が劣っており 、需要は弱含み傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％