鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＹ４０５Ｙ -53	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17.5m市道、中間画地		準工流通業務地区 (60,200)
b	ＳＮ４０５Ｙ -75	神戸市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西21m市道、北西8m、北東8m、三方路		準工 (70,200)
c	ＳＮ４０５Ｙ -76	神戸市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西21m市道、北東8m、二方路		準工 (70,200)
d	ＭＭ４０５Ｙ -58	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	ＳＮ４０５Ｙ -51	神戸市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21m市道、南西16m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,229	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,632	100 [ 100.0]	82,632	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,600
b	(　 ) 81,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	79,920	100 [ 97.9]	81,634		81,600
c	(　 ) 80,999	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	79,919	100 [ 97.9]	81,633		81,600
d	(　 ) 62,351	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,099	100 [ 77.8]	81,104		81,100
e	(　 ) 76,663	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	78,896	100 [ 98.6]	80,016		80,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,800 円／㎡]

神戸須磨 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,086,550	19,886,868	70,199,682	62,055,000	8,144,682	（　0.9768） 7,955,725	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	189,422,024 円　　　　（　 57,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	1,350.00	Ｓ4	5,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,309 ㎡	45.0 m x 73.0 m	前面道路：市道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造４階建の倉庫兼事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫兼事務所	5,600.00	100.0	5,600.00	1,361	7,621,600	3.0	22,864,800
							2.0	15,243,200
～

～

～

～

計		5,600.00	100.0	5,600.00		7,621,600		22,864,800
								15,243,200

⑨年額支払賃料	7,621,600 円　×　12ヶ月　＝　 91,459,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	91,459,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,572,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	86,886,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,864,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 217,216 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 15,243,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,983,094 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,086,550 円　　　　（　 27,225 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ４０５賃　　　　-14	1,377 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,411 円/㎡　月額支払賃料（　 1,361 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＷＫ４０５賃　　　　-5	1,134 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,370
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,150,000 円	1,050,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,658,368 円	91,459,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,053,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,925,000 円	1,050,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,050,000 円	1,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,050,000 円	1,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,886,868 円　（　　　　　　 6,010 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,050,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 5,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,055,000 円（　　　　　 18,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,086,550 円
②総費用	19,886,868 円
③純収益　①－②	70,199,682 円
④建物等に帰属する純収益	62,055,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,144,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,955,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,422,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
神戸須磨 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 9-1

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　長谷川　一成

TEL.

鑑定評価額

265,000,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区弥栄台３丁目１５番６				②地積　(㎡)	3,309 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	倉庫兼事務所Ｓ4	事務所、配送センター等が建ち並ぶ工業地域	北東17.5m市道	水道、ガス、下水	総合運動公園 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 44.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 3,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７．５ｍ市道

交通

施設

総合運動公園駅北西方

750m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動は見られず、立地条件の良好な流通業務団地として当面は現状を維持するものと見込まれ
る。景気は個人消費とともに緩やかに持ち直してきており、引き続き地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸市及び周辺市町を含む県南東部の工業地域一帯。主な需要者の属性は相当程度の規模の製造業や物流
業等の事業者が中心で、一部の選好性の高い地域においては投資法人等も見受けられる。昨今の景気の持ち直しの動き
に伴い、雇用の確保が容易な駅近で内陸型の物流拠点としての需要は堅調に推移している。取引される価格帯について
は取引自体が少なく、特殊な事情が介在する事例も多いことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

配送センター等が建ち並ぶ流通業務施設であるが、近隣地域及びその周辺では自己使用目的の取引が中心となっており
、収益性を重視した価格形成が十分に行われていない状況のため土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益
価格は低位に試算され、相対的に信頼性が劣るものと判断される。よって、市場の特性を反映した実証的で規範性の高
い比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸西 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,200 円／㎡

[106.2]
100

100
[100.0]

100
[ 70.6]

[100.0]
100

80,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる厳しい状況からは回復傾向
にあり、景気は緩やかに持ち直しており圏域
内では流通業務用地を中心に需要は堅調に推
移している。

配送センター等が建ち並ぶ流通業務団地で、
地域要因に特段の変動は見られないが、立地
条件が良好であることから、地価は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＲ４０５国 -2	明石市		建付地	（　）	長方形	東8.9m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	ＮＪ４０５Ｙ -74	神戸市西区		更地	（　）	ほぼ台形	北西7m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	ＨＹ４０５Ｙ -53	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17.5m市道、中間画地		準工流通業務地区 (60,200)
d	ＭＨ３０５Ｙ -54	神戸市兵庫区		底地	（　）	長方形	南16m私道、東11m、北16m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,732	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	74,658	100 [ 96.4]	77,446	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,400
b	(　 ) 40,936	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,521	100 [ 59.8]	76,122		76,100
c	(　 ) 76,229	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,632	100 [ 100.0]	82,632		82,600
d	(　 100,009) 100,009	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	92,554	100 [ 116.3]	79,582		79,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

神戸須磨 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、再調達原価の把握が困難なため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	88,602,259	19,614,180	68,988,079	60,873,000	8,115,079	（　0.9768） 7,926,809	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	188,733,548 円　　　　（　 57,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	1,400.00	Ｓ4	5,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,309 ㎡	45.0 m x 73.0 m	前面道路：市道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階倉庫兼事務所の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫兼事務所	5,600.00	100.0	5,600.00	1,360	7,616,000	4.0	30,464,000
							1.0	7,616,000
～

～

～

～

計		5,600.00	100.0	5,600.00		7,616,000		30,464,000
								7,616,000

⑨年額支払賃料	7,616,000 円　×　12ヶ月　＝　 91,392,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	91,392,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,569,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	86,822,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,464,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 289,408 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,616,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,490,451 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	88,602,259 円　　　　（　 26,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＫ４０５賃　　　　-5	1,134 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,326	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,388 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＹＭ４０５賃　　　　-14	1,377 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,090,000 円	1,030,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,655,680 円	91,392,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,053,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,755,000 円	1,030,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,030,000 円	1,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,030,000 円	1,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,614,180 円　（　　　　　　 5,928 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,030,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 5,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	60,873,000 円（　　　　　 18,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	88,602,259 円
②総費用	19,614,180 円
③純収益　①－②	68,988,079 円
④建物等に帰属する純収益	60,873,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,115,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,926,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,396 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,733,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,000 円／㎡）