鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮ４０５国 -16	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (100,300)
b	ＤＳ４０５Ｙ -31	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＤＳ４０５Ｙ -40	神戸市垂水区		建付地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	ＫＴＭ４０５Ｙ -46	神戸市垂水区		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	ＮＨ４０５Ｙ -67	明石市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、西6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,687	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,155	100 [ 96.8]	215,036	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 262,408	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,855	100 [ 118.3]	229,801		230,000
c	(　 ) 158,579	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	179,370	100 [ 81.6]	219,816		220,000
d	(　 ) 168,858	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	175,612	100 [ 81.1]	216,538		217,000
e	(　 ) 228,018	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	226,247	100 [ 100.4]	225,346		225,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 223,000 円／㎡]

神戸須磨 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,691,621	1,304,732	5,386,889	4,205,400	1,181,489	（　0.9768） 1,154,078	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	27,478,048 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	10.3 m x 18.4 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～３階は共同住宅（ファミリ－タイプ：約５０㎡／戸×４戸）を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,270	212,245	3.0	636,735
							2.0	424,490
2～ 3	住宅	110.00	90.0	99.00	1,622	160,578	1.0	160,578
							2.0	321,156
～

～

～

計		330.00	88.3	291.50		533,401		957,891
								1,066,802

⑨年額支払賃料	533,401 円　×　12ヶ月　＝　 6,400,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,400,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 338,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,422,771 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	957,891 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,066,802 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 259,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,691,621 円　　　　（　 38,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＳ４０５賃　　　　-1	1,432 ( 1,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,709	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,693 円/㎡　月額支払賃料（　 1,622 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＹ４０５賃　　　　-7	1,726 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,676
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	260,800 円	65,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	270,432 円	6,760,812　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 554,200 円	65,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,304,732 円　（　　　　　　 7,498 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,205,400 円（　　　　　 24,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,691,621 円
②総費用	1,304,732 円
③純収益　①－②	5,386,889 円
④建物等に帰属する純収益	4,205,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,181,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,154,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,633 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,478,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
神戸須磨 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 5-8

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　長谷川　一成

TEL.

鑑定評価額

38,300,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区堀池町２丁目１９番｢堀池町２－１－２８｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	不整形 1:2	店舗兼共同住宅Ｓ3	小規模小売店舗、医院等が混在する駅前商業地域	北東11m市道	水道、ガス、下水	東須磨 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

東須磨駅南西方

90m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動は見られず、小規模店舗や医院等が混在する駅前商業地域として当面は現状を維持するも
のと見込まれる。繁華性はやや低いが、最寄駅に近いことから、概ね地価は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に山陽電鉄本線及びＪＲ神戸線沿線を中心とする概ね神戸市及び周辺の商業地域。主な需要者の属性は
概ね圏域内に地縁性を有する個人や中小事業者等が中心で、昨今の景気の持ち直しの動きに伴い需要は改善しつつあり
地価は概ね底堅く推移してきている。最寄駅に近く住宅需要は底堅いが、店舗連坦性に劣り繁華性が低いため商業地需
要はやや低調である。取引が少なく業種等による個別性が強いため需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺においては賃貸店舗等も見られるが、繁華性にやや劣り地域の価格水準を形成するような収益物
件が少なく、自用の店舗等が中心となっており、収益性を重視した価格形成が十分に行われていない状況のため、収益
価格は低位に試算され、相対的に信頼性が劣るものと判断される。よって、市場の特性を反映した実証的で規範性の高
い比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 223,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[100.0]
100

221,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    219,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる店舗等の経営環境への影響
は一部において散見されたが、当区の地価へ
の影響は限定的で商業地でも概ね回復傾向と
なっている。

地域要因に特段の変動は見られないが、駅に
近い近隣商業地域であり、立地条件が比較的
良好であることから、地価は概ね堅調に推移
してきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＤＳ４０５国 -47	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ整形	西18m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	ＳＮ４０５Ｙ -86	神戸市須磨区		底地	（　）	ほぼ台形	南東27m市道、南西8m、北東4m、三方路		近商 (100,400)
c	ＤＳ４０５Ｙ -33	神戸市須磨区		底地	（　）	不整形	北西15m市道、北東3.3m、南西6m、三方路		１中専 (80,200)
d	ＮＪ４０５Ｙ -56	神戸市垂水区		底地	（　）	ほぼ長方形	北14.7m国道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,472	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,017	100 [ 68.1]	229,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 82,390) 274,633	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	270,448	100 [ 120.2]	224,998		225,000
c	(　 101,418) 202,837	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	231,749	100 [ 104.0]	222,836		223,000
d	(　 69,296) 173,240	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,744	100 [ 80.7]	220,253		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

神戸須磨 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、再調達原価の把握が困難なため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,848,461	1,335,650	5,512,811	4,315,050	1,197,761	（　0.9768） 1,169,973	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	27,856,500 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	10.3 m x 18.4 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階ファミリータイプ・２ＬＤＫ（平均専有面積約５０㎡）各階２戸（計４戸）を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,415	225,803	3.0	677,409
							2.0	451,606
2～ 3	居宅	110.00	90.0	99.00	1,620	160,380	1.0	160,380
							2.0	320,760
～

～

～

計		330.00	88.3	291.50		546,563		998,169
								1,093,126

⑨年額支払賃料	546,563 円　×　12ヶ月　＝　 6,558,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,558,756 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 345,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,572,818 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	998,169 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,093,126 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 266,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,848,461 円　　　　（　 39,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ４０５賃　　　　-3	1,580 ( 1,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,926	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,691 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＮ４０５賃　　　　-11	1,647 ( 1,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,600 円	66,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	276,750 円	6,918,756　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 568,600 円	66,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,900 円	66,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,900 円	66,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,335,650 円　（　　　　　　 7,676 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,900,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,315,050 円（　　　　　 24,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,848,461 円
②総費用	1,335,650 円
③純収益　①－②	5,512,811 円
④建物等に帰属する純収益	4,315,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,197,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,169,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,856,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）