鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮ４０５Ｙ -88	神戸市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	ＭＭ４０５国 -10	神戸市垂水区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＳＮ４０５国 -41	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＳＮ４０５国 -16	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (100,300)
e	ＳＮ４０５Ｙ -82	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ台形	南50m国道、西4m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,972	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	214,009	100 [ 88.7]	241,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 191,249	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,309	100 [ 77.8]	249,754		250,000
c	(　 ) 240,317	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	241,759	100 [ 98.3]	245,940		246,000
d	(　 ) 205,687	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,155	100 [ 85.5]	243,456		243,000
e	(　 ) 172,982	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	170,967	100 [ 72.2]	236,796		237,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

神戸須磨 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,843,585	23,139,472	84,704,113	65,200,000	19,504,113	（　0.9534） 18,595,221	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	432,447,000 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗	1,200.00	Ｓ4	4,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	2,273 ㎡	76.4 m x 31.5 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階部分貸しを想定。使用容積率は基準容積率と大きく異なるが需給関係より判定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	75.0	900.00	3,535	3,181,500	3.0	9,544,500
							2.0	6,363,000
2～ 2	店舗	1,200.00	80.0	960.00	2,170	2,083,200	3.0	6,249,600
							2.0	4,166,400
3～ 4	店舗	1,200.00	80.0	960.00	2,010	1,929,600	3.0	5,788,800
							2.0	3,859,200
～

～

計		4,800.00	78.8	3,780.00		9,123,900		27,371,700
								18,247,800

⑨年額支払賃料	9,123,900 円　×　12ヶ月　＝　 109,486,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,486,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,474,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	104,012,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,371,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 260,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,247,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,571,094 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,843,585 円　　　　（　 47,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ４０５賃Ｙ　　　　-11	2,893 ( 2,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,545	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,665 円/㎡　月額支払賃料（　 3,535 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＳ４０５賃　　　　-4	3,165 ( 3,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,768
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,379,472 円	109,486,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,260,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,500,000 円	1,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,139,472 円　（　　　　　　 10,180 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,000,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 4,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,200,000 円（　　　　　 28,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,843,585 円
②総費用	23,139,472 円
③純収益　①－②	84,704,113 円
④建物等に帰属する純収益	65,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,504,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,595,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432,447,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
神戸須磨 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 5-6

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　濱本　佳子

TEL.

鑑定評価額

539,000,000 円

１㎡当たりの価格

237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区中落合２丁目９番外｢中落合２－３－２６｣				②地積　(㎡)	2,273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	台形 2.5:1	店舗兼事務所Ｓ2	中規模の店舗が見られる駅前の路線商業地域	北23m市道	水道、ガス、下水	名谷 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 2,250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ市道

交通

施設

名谷駅西方

180m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

神戸市市街地北西部の地下鉄沿線の中では競争力の高い名谷駅に近い商業地域で、現状のまま推移するものと予
測する。駅周辺での宅地供給が少ないこともあり、価格水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸市及び隣接市にかけての幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域の圏域である。主な需要者は同一需
給圏に店舗展開する事業者が中心となる。駅周辺の限られた商業エリアの中では供給が少なく、百貨店、量販店が集積
する駅南側には繁華性で劣るものの、駅に近い立地の良さから需要は堅調である。市場の中心価格帯は取引自体が少な
く、取引の個性も大きいため把握が困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は駅前の路線商業地域で、賃貸市場は成熟しているが、第三セクターなどを貸主とする賃貸物件が多く自用目
的の取引が中心となっている。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。収益価格は収益性を
重視して意思決定を行う一般の事業者が多いとはいえず説得力は劣る。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、賃貸収入に基づく収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 223,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 95.5]

[100.0]
100

238,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる厳しい状況が緩和傾向にあ
り、企業の投資意欲は持ち直しており、須磨
区の商業地価は緩やかな上昇基調にある。

地域要因に変動は見られない。西神地区のニ
ュータウンの駅前商業地の中では競争力は強
く需要が見込める地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＤＳ４０５Ｙ -33	神戸市須磨区		底地	（　）	不整形	北西15m市道、北東3.3m、南西6m、三方路		１中専 (80,200)
b	ＳＮ４０５Ｙ -86	神戸市須磨区		底地	（　）	ほぼ台形	南東27m市道、南西8m、北東4m、三方路		近商 (100,400)
c	ＮＪ４０５Ｙ -56	神戸市垂水区		底地	（　）	ほぼ長方形	北14.7m国道、中間画地		２住居 (70,200)
d	ＫＴ４０５ -52	神戸市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	西30m市道、北20m、角地		近商 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 101,418) 202,837	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	231,749	100 [ 100.9]	229,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 82,390) 274,633	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	270,448	100 [ 113.1]	239,123		239,000
c	(　 69,296) 173,240	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,744	100 [ 74.7]	237,944		238,000
d	(　 ) 269,979	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	258,151	100 [ 99.0]	260,759		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

神戸須磨 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	109,759,119	23,507,261	86,251,858	66,504,000	19,747,858	（　0.9534） 18,827,608	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	437,851,349 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗	1,200.00	Ｓ4	4,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	2,273 ㎡	76.4 m x 31.5 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階の部分貸しの店舗ビル。使用容積率は基準容積率の５０％強であるが、店舗の賃貸需給動向・建物の効率性より判定した。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,200.00	75.0	900.00	3,586	3,227,400	3.0	9,682,200
							2.0	6,454,800
2～ 2	店舗	1,200.00	80.0	960.00	2,223	2,134,080	3.0	6,402,240
							2.0	4,268,160
3～ 4	店舗	1,200.00	80.0	960.00	2,044	1,962,240	3.0	5,886,720
							2.0	3,924,480
～

～

計		4,800.00	78.8	3,780.00		9,285,960		27,857,880
								18,571,920

⑨年額支払賃料	9,285,960 円　×　12ヶ月　＝　 111,431,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	111,431,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,571,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	105,859,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,857,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 264,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,571,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,634,525 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	109,759,119 円　　　　（　 48,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＳ４０５賃　　　　-4	2,811 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,778	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,780 円/㎡　月額支払賃料（　 3,586 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＴ４０５賃Ｙ　　　　-11	2,893 ( 2,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,782
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,080,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,457,261 円	111,431,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,260,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,670,000 円	1,020,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,020,000 円	1,020,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,507,261 円　（　　　　　　 10,342 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,020,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 4,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	66,504,000 円（　　　　　 29,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	109,759,119 円
②総費用	23,507,261 円
③純収益　①－②	86,251,858 円
④建物等に帰属する純収益	66,504,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,747,858 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,827,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,851,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）