鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ４０５ -52	神戸市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	西30m市道、北20m、角地		近商 (90,400)
b	ＭＭ４０５国 -10	神戸市垂水区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＤＳ４０５Ｙ -31	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＳＮ４０５国 -16	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (100,300)
e	ＳＮ４０５Ｙ -82	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ台形	南50m国道、西4m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,979	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	258,151	100 [ 111.4]	231,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 191,249	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,309	100 [ 74.3]	261,520		262,000
c	(　 ) 262,408	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,855	100 [ 118.0]	230,386		230,000
d	(　 ) 205,687	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,155	100 [ 90.3]	230,515		231,000
e	(　 ) 172,982	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	170,967	100 [ 74.4]	229,794		230,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

神戸須磨 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,888,788	1,368,595	5,520,193	4,508,550	1,011,643	（　0.9541） 965,209	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,981,167 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付共同住宅	90.00	ＲＣ4	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	125 ㎡	7.1 m x 17.9 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現在の標準的な新築建物を考慮し、１階店舗、２階～４階１ＬＤＫ（平均専有面積約３６㎡）×６戸の各階部分賃貸を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	2,930	210,960	5.0	1,054,800
							3.0	632,880
2～ 3	住宅	90.00	80.0	72.00	1,830	131,760	1.0	131,760
							2.0	263,520
4～ 4	住宅	90.00	80.0	72.00	1,830	131,760	1.0	131,760
							2.0	263,520
～

～

計		360.00	80.0	288.00		606,240		1,450,080
								1,423,440

⑨年額支払賃料	606,240 円　×　12ヶ月　＝　 7,274,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,274,880 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 727,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,547,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,450,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,051 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,423,440 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 328,345 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,888,788 円　　　　（　 55,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮ４０５賃　　　　-9	2,023 ( 1,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 92.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,915	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＮ４０５賃　　　　-11	1,647 ( 1,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,904
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	279,600 円	69,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	290,995 円	7,274,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 594,100 円	69,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,900 円	69,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,900 円	69,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,368,595 円　（　　　　　　 10,949 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,508,550 円（　　　　　 36,068 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,888,788 円
②総費用	1,368,595 円
③純収益　①－②	5,520,193 円
④建物等に帰属する純収益	4,508,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,011,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	965,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,981,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
神戸須磨 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 5-4

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　堂瀬　さゆり

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区大田町４丁目４９番２｢大田町４－４－１３｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	事務所兼倉庫Ｓ5	中層店舗、マンション等が混在する商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	板宿 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

板宿駅南方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗、マンション等の混在する駅近くの近隣商業地域で、地域要因に大きな変動はなく当面は現状のまま推
移するものと予測される。利便性良好な商業地で、汎用性を有し、地価は安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市内を圏域とする商業地域。需要者の中心は、同一需給
圏内に地縁性を持つ個人事業者や賃貸事業を目的とする不動産業者も見込まれる。在来の小売店舗を中心とした商業地
域は、商圏の分散化傾向が見受けられるが、利便性等により、汎用性を有し、需給は安定している。なお、取引される
土地は画地規模が様々で、また、土地建物一体での取引が多いこともあり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の店舗を中心に賃貸物件が混在する商業地域である。収益性を重視する地域に存するが、自己所有地を有効利
用した賃貸物件も多く、新たに土地に収益用建物を建築するケースは多くない。一方で、自用目的は、周辺の取引市場
により意思決定をすると考えられる。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態をより反映した取引
事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 223,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

[100.0]
100

227,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの自粛は区内商業地の地価には大
きな影響はない。汎用性を有する近隣商業地
域では一部回復傾向も見られる。

駅近くの混在型近隣商業地域で、利便性、汎
用性はあるが、供給は少ない。地域要因に変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮ４０５国 -16	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (100,300)
b	ＤＳ４０５Ｙ -33	神戸市須磨区		底地	（　）	不整形	北西15m市道、北東3.3m、南西6m、三方路		１中専 (80,200)
c	ＤＳ４０５Ｙ -31	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＳＮ４０５Ｙ -95	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東28m市道、中間画地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,687	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,155	100 [ 89.4]	232,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 101,418) 202,837	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	231,749	100 [ 101.7]	227,875		228,000
c	(　 ) 262,408	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,855	100 [ 118.0]	230,386		230,000
d	(　 ) 295,683	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,284	100 [ 129.4]	239,014		239,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

神戸須磨 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,915,289	1,375,708	5,539,581	4,534,350	1,005,231	（　0.9541） 959,091	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,835,500 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付共同住宅	90.00	ＲＣ4	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	125 ㎡	7.1 m x 17.9 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を考慮して、１階店舗、２階～４階は共同住宅、平均専有面積３６㎡程度を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	2,900	208,800	3.0	626,400
							3.0	626,400
2～ 3	住宅	90.00	80.0	72.00	1,849	133,128	1.0	133,128
							2.0	266,256
4～ 4	住宅	90.00	80.0	72.00	1,860	133,920	1.0	133,920
							2.0	267,840
～

～

計		360.00	80.0	288.00		608,976		1,026,576
								1,426,752

⑨年額支払賃料	608,976 円　×　12ヶ月　＝　 7,307,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,307,712 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 730,771 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,576,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,026,576 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,426,752 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 329,109 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,915,289 円　　　　（　 55,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＹ４０５賃　　　　-8	1,867 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,920	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,849 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＨ４０５賃　　　　-2	2,017 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,939
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	281,200 円	70,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	292,308 円	7,307,712　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 597,500 円	70,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,300 円	70,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,300 円	70,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,375,708 円　（　　　　　　 11,006 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,300,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,534,350 円（　　　　　 36,275 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,915,289 円
②総費用	1,375,708 円
③純収益　①－②	5,539,581 円
④建物等に帰属する純収益	4,534,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,005,231 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	959,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,673 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,835,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）