鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ４０５ -52	神戸市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	西30m市道、北20m、角地		近商 (90,400)
b	ＭＳ４０５国 -35	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＳＮ４０５国 -41	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＳＮ４０５国 -16	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (100,300)
e	ＳＮ４０５Ｙ -82	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ台形	南50m国道、西4m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,979	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	258,151	100 [ 89.6]	288,115	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 327,536	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	330,811	100 [ 89.2]	370,864		371,000
c	(　 ) 240,317	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	241,759	100 [ 84.6]	285,767		286,000
d	(　 ) 205,687	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,155	100 [ 72.7]	286,320		286,000
e	(　 ) 172,982	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	170,967	100 [ 59.3]	288,309		288,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -37.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

神戸須磨 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,625,638	10,448,752	41,176,886	34,185,000	6,991,886	（　0.9541） 6,670,958	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	158,832,333 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	500.00	Ｓ5	2,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	696 ㎡	27.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現在の標準的な新築建物を考慮し、１階～２階店舗、３階～５階１ＬＤＫ（平均専有面積約４３㎡）×３０戸の各階部分賃貸を想定。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	75.0	375.00	2,831	1,061,625	5.0	5,308,125
							5.0	5,308,125
2～ 2	店舗	500.00	80.0	400.00	2,123	849,200	5.0	4,246,000
							5.0	4,246,000
3～ 4	住宅	500.00	85.0	425.00	1,763	749,275	1.0	749,275
							2.0	1,498,550
5～ 5	住宅	500.00	85.0	425.00	1,763	749,275	1.0	749,275
							2.0	1,498,550
～

計		2,500.00	82.0	2,050.00		4,158,650		11,801,950
								14,049,775

⑨年額支払賃料	4,158,650 円　×　12ヶ月　＝　 49,903,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,903,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,531,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,092,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,801,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,049,775 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,420,909 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,625,638 円　　　　（　 74,175 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮ４０５賃　　　　-8	1,339 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,763 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＳＮ４０５賃　　　　-14	1,538 ( 1,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,837
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,120,000 円	530,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,024,952 円	50,623,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 738,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,505,000 円	530,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	530,000 円	530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	530,000 円	530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,448,752 円　（　　　　　　 15,013 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	530,000,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,185,000 円（　　　　　 49,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,625,638 円
②総費用	10,448,752 円
③純収益　①－②	41,176,886 円
④建物等に帰属する純収益	34,185,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,991,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,670,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,585 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,832,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
神戸須磨 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 5-1

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　若杉　和宏

TEL.

鑑定評価額

196,000,000 円

１㎡当たりの価格

281,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区衣掛町５丁目１２番外｢衣掛町５－２－６｣				②地積　(㎡)	696 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1	店舗ＲＣ5F1B	店舗とマンションが混在する路線商業地域	南50m国道	水道、ガス、下水	須磨海浜公園 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

須磨海浜公園駅南方

350m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗やマンション等が混在する路線商業地域であり、今後とも当面は現状のまま推移していくものと予測する。
一定の交通量を有する国道沿いにあって、地価はやや上昇傾向で推移しているものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神戸市、及び、周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、地縁性を有する中小規模の事業
者が中心であるが、纏まった規模の画地については、広域的に全国展開する店舗事業者やマンションデベロッパー等も
想定される。新型コロナウィルス感染症の影響は限定的で、一定の交通量を有する国道沿いにあって需要は安定的であ
る。尚、取引される土地の規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は、見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、神戸市南西部を東西に走る国道沿いの商業地域にあり、概ね自ら事業を営むことを企図した自用目的の
取引を主とする地域であることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高い。一方で、近隣周辺では、賃
貸物件についても散見されることから、本件では、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 223,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 79.9]

[100.0]
100

284,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナとの共生の下で、商業地の地価は
全国的に持ち直しつつあり、須磨区内の利便
性の高い駅前の商業地や路線商業地の地価は
概ね堅調である。

店舗やマンション等が混在する国道沿いの路
線商業地域で、一定の交通量を有して地価は
やや上昇傾向にある。地域要因に特段の変動
は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮ４０５Ｙ -82	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ台形	南50m国道、西4m、角地		近商 (100,300)
b	ＤＳ４０５Ｙ -33	神戸市須磨区		底地	（　）	不整形	北西15m市道、北東3.3m、南西6m、三方路		１中専 (80,200)
c	ＮＪ４０５Ｙ -56	神戸市垂水区		底地	（　）	ほぼ長方形	北14.7m国道、中間画地		２住居 (70,200)
d	ＳＮ４０５Ｙ -88	神戸市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m県道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,982	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	170,967	100 [ 61.1]	279,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 101,418) 202,837	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	231,749	100 [ 78.4]	295,598		296,000
c	(　 69,296) 173,240	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,744	100 [ 61.8]	287,612		288,000
d	(　 ) 206,972	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	214,009	100 [ 73.7]	290,379		290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

神戸須磨 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,832,207	10,726,976	42,105,231	35,217,000	6,888,231	（　0.9541） 6,572,061	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	156,477,643 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	500.00	Ｓ5	2,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	696 ㎡	27.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は部分貸しの店舗、３～５階は共同住宅（１ＬＤＫタイプ：約４２㎡／戸×３０戸）を想定。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	75.0	375.00	2,875	1,078,125	5.0	5,390,625
							5.0	5,390,625
2～ 2	店舗	500.00	80.0	400.00	2,280	912,000	5.0	4,560,000
							5.0	4,560,000
3～ 4	住宅	500.00	85.0	425.00	1,757	746,725	1.0	746,725
							2.0	1,493,450
5～ 5	住宅	500.00	85.0	425.00	1,815	771,375	1.0	771,375
							2.0	1,542,750
～

計		2,500.00	82.0	2,050.00		4,254,950		12,215,450
								14,480,275

⑨年額支払賃料	4,254,950 円　×　12ヶ月　＝　 51,059,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,059,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,588,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,190,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,215,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,480,275 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,525,730 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,832,207 円　　　　（　 75,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＦ４０５賃　　　　-1	1,410 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	1,775	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,834 円/㎡　月額支払賃料（　 1,757 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＤＳ４０５賃Ｙ　　　　-9	1,639 ( 1,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	1,893
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,184,000 円	546,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,071,176 円	51,779,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 738,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,641,000 円	546,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,726,976 円　（　　　　　　 15,412 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	546,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,217,000 円（　　　　　 50,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,832,207 円
②総費用	10,726,976 円
③純収益　①－②	42,105,231 円
④建物等に帰属する純収益	35,217,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,888,231 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,572,061 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,477,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）