別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸須磨 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -12 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区潮見台町４丁目８番１３ ｢潮見台町４－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と中層マン ションが混在する住 宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 須磨 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 須磨駅北西方 700m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は見られず、一般住宅等を中心とする既成住宅地域として当面は現状を維持するものと見 込まれる。最寄駅へ徒歩圏のため根強い需要にも支えられ、概ね地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ神戸線及び山陽電鉄沿線を中心とする概ね須磨区及びその周辺の住宅地域。主な需要者の属性は 概ね市内の居住者等が中心である。やや高台に存するが、複数の駅から徒歩圏で利便性が比較的高いことから、住宅需 要は徐々に改善しつつあり、地価は概ね底堅く推移してきている。近隣地域及びその周辺で取引される中心価格帯は、 標準的規模の土地で２，０００万円前後、新築の戸建住宅はあまり見受けられないが３，５００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはマンション等も見受けられるが、対象標準地の画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収 益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取 引が中心であることから、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏 まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    231,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [100.0] 100 [150.8] [100.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの市場への影響は軽微で地価動向 には目立った変化は見られず、住環境や利便 性が優る地域を中心に住宅需要は底堅く推移 している。 地域要因には特段の変動は見られないが、最 寄駅へは徒歩圏内であり、利便性が比較的良 好な地域であるため、地価は概ね堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％