別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸長田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　博一   TEL.

鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区駒ヶ林南町４番１９ ｢駒ヶ林南町１－７７｣ ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 2:1 工場兼事務所 小規模工場が建ち並 ぶ臨海部の工業団地 南西8m私道 水道、ガス、下水 駒ヶ林 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ私道 交通 施設 駒ヶ林駅南西方 890m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模工場が建ち並ぶ臨海部の工業団地で、地域要因に特別の変動はみられず、当面は現状を維持すると予測す る。付近で大型物流施設の建設が進んでおり、市街地に近い立地から、関連企業の進出も見込まれる。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び阪神間の工業地域で広範囲に及ぶ。需要者の中心は中小規模の地元企業のほか関連事業所を求 める大手メーカー等が想定される。本件地域では中小規模の下請工場が多く、業況は大手メーカーの業績や海外経済の 影響如何によるところが大きいが、工業地の供給は少なく地価は概ね安定している。関係者間取引や契約条件などによ り取引価格はまちまちで中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の小規模工場が建ち並ぶ工業地域であり、経済合理性が成立する賃貸事業を想定することは現実的ではないため、 収益還元法は適用しない。自用目的の取引が中心であり、需要者の多くは市場での取引価格の水準を重要な指標として 取引を行っていると考えられることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [100.0] 100 67,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インターネット通販の拡大により物流用地を 中心に需要が高まり、市街地や高速ＩＣに近 い工業地の地価も上昇傾向にある。 地域要因に特別の変動はないが、付近で大型 物流施設の建設が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％