鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳ３０５国 -1	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、南西8.4m、角地		商業 (100,500)
b	ＨＨ３０５Ｙ -49	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、南東20m、北東4.5m、三方路		近商 (100,400)
c	ＨＤ３０５国 -17	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m市道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＨＨ３０５国 -27	神戸市長田区		更地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	ＭＨ３０５国 -5	神戸市兵庫区		建付地	（　）	不整形	南西30m市道、北西6m、南東1.4m、三方路		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	273,714	100 [ 99.0]	276,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 318,708	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	303,531	100 [ 112.5]	269,805		270,000
c	(　 ) 284,464	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	298,541	100 [ 103.6]	288,167		288,000
d	(　 ) 198,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,225	100 [ 76.2]	260,138		260,000
e	(　 ) 303,905	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	308,168	100 [ 112.1]	274,905		275,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

神戸長田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,466,571	4,237,678	14,228,893	12,313,400	1,915,493	（　0.9549） 1,829,104	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	44,612,293 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ5	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	205 ㎡	14.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は各階部分賃貸による約４３㎡の単身者向け住宅、平面式駐車場１台を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	80.0	120.00	3,312	397,440	3.0	1,192,320
							3.0	1,192,320
2～ 3	住宅	150.00	85.0	127.50	2,208	281,520	1.0	281,520
							2.0	563,040
4～ 5	住宅	150.00	85.0	127.50	2,230	284,325	1.0	284,325
							2.0	568,650
～

～

計		750.00	84.0	630.00		1,529,130		2,324,010
								3,455,700

⑨年額支払賃料	1,529,130 円　×　12ヶ月　＝　 18,349,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,349,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 926,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,603,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,324,010 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,455,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 841,411 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,466,571 円　　　　（　 90,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ３０５賃　　　　-10	2,087 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 89.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,304 円/㎡　月額支払賃料（　 2,208 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０５賃　　　　-4	2,304 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,315
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸長田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,158,000 円	193,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	926,478 円	18,529,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,237,678 円　（　　　　　　 20,672 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,313,400 円（　　　　　 60,065 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,466,571 円
②総費用	4,237,678 円
③純収益　①－②	14,228,893 円
④建物等に帰属する純収益	12,313,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,915,493 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,829,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,612,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸長田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸長田 5-3

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　秀樹

TEL.

鑑定評価額

54,700,000 円

１㎡当たりの価格

267,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外｢大塚町２－２－８｣				②地積　(㎡)	228 ( 23)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5	中低層の事務所、店舗併用住宅等が多い商業地域	南西18m市道、北西側道	水道、ガス、下水	高速長田 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

高速長田駅北西方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は既に事務所ビルや店舗併用住宅が建ち並ぶ熟成した商業地域であり、当面は現状維持で推移するもの
と予測する。実需に基づく相応の取引が認められること等から地価は堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長田区を中心に須磨区や兵庫区に形成された商業地域である。需要者は圏域内に地縁を有する法人や個人
事業者が中心で、立地によっては全国規模の法人等からの需要も散見される。ロードサイド型大型店舗への顧客の分散
化により、小売店舗等への需要が積極的とはいえないが、一方で、実需に基づく相応の取引が認められること等から地
価は堅調に推移している。商業地の取引が少ない上、画地規模等も様々であり、売買の中心価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域においては、貸店舗や貸事務所等も見受けられるが、古くから営業を継続している店舗等が多く、明確な新規
賃料水準の把握が困難である。また、取引される場合の動機は、投資目的よりも自己使用目的での売買であることが多
く、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない状況下にある。したがって比準価格を中心に、収益価
格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸長田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 324,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[122.8]

[100.0]
100

266,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって
、景気は緩やかに持ち直している。長田区の
人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は増
加している。

長田神社や周辺の市場等を中心に形成された
旧来からの商業地域の一角にある。地域要因
に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＤ３０５Ｙ -40	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m市道、西4m、南4m、三方路		近商 (100,400)
b	ＹＹ３０５国 -29	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	不整形	南東30m市道、南西6.1m、角地		近商 (100,400)
c	ＨＤ３０５国 -17	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m市道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＭＨ３０５国 -33	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	不整形	東27m市道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 279,778	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	271,707	100 [ 97.8]	277,819	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 262,385	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	264,486	100 [ 98.8]	267,698		268,000
c	(　 ) 284,464	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	298,541	100 [ 110.3]	270,663		271,000
d	(　 ) 251,194	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	307,709	100 [ 111.4]	276,220		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

神戸長田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,461,686	4,232,422	14,229,264	12,313,400	1,915,864	（　0.9549） 1,829,459	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	44,620,951 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ5	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	205 ㎡	14.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸し、２～５Ｆ住宅２ＤＫ各階３戸（平均面積４２．５㎡）。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	80.0	120.00	3,290	394,800	4.0	1,579,200
							4.0	1,579,200
2～ 3	住宅	150.00	85.0	127.50	2,194	279,735	1.0	279,735
							2.0	559,470
4～ 5	住宅	150.00	85.0	127.50	2,220	283,050	1.0	283,050
							2.0	566,100
～

～

計		750.00	84.0	630.00		1,520,370		2,704,770
								3,830,340

⑨年額支払賃料	1,520,370 円　×　12ヶ月　＝　 18,244,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,244,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 921,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,503,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,704,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,695 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,830,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 932,630 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 143 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,461,686 円　　　　（　 90,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ３０５賃　　　　-10	2,087 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,194 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０５賃　　　　-2	2,200 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [128.0]	100 [ 87.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,380
c	ＳＳ３０５賃　　　　-2	1,975 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,271

神戸長田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,158,000 円	193,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	921,222 円	18,424,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,232,422 円　（　　　　　　 20,646 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,313,400 円（　　　　　 60,065 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,461,686 円
②総費用	4,232,422 円
③純収益　①－②	14,229,264 円
④建物等に帰属する純収益	12,313,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,915,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,829,459 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,620,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）