別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸長田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -9 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区平和台町２丁目２番５ ｢平和台町２－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 62   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ3 一般住宅のほか併用 住宅等が混在する住 宅地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 板宿 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道　 交通 施設 板宿駅北方 950m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に一般住宅や併用住宅等が建ち並んだ熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測 する。地域要因に大きな変化はなく、地価は横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区や兵庫区に形成された住宅地域にわたる。需要者は神戸市内の居住者が中 心を占める。駅接近性はやや劣り、経路にもやや起伏があるが、最寄駅周辺は商業施設も集積している。需要は強くな いが、実需に基づく相応の取引も認められること等から地価は底堅く推移している。近隣地域及びその周辺での売買の 中心価格帯は、標準的な規模の土地で７７０万円程度、新築の建売住宅で２５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、間口も狭小であることから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定す ることが困難であるため収益価格は試算しなかった。また、当該地域における取引目的は自己使用が殆どであるため、 代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [134.5] [100.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって 、景気は緩やかに持ち直している。長田区の 人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は増 加している。 駅からやや距離があり、経路に坂も多いが住 環境は熟成した既存住宅地域である。地域要 因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％