別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸長田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -7 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.

鑑定評価額 4,170,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区大日丘町１丁目５７番４ ｢大日丘町１－１２－２０｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 鵯越 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．５ｍ 市道 交通 施設 鵯越駅南西方 880m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 長田区北部の傾斜地に存する旧来の住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。人口減少、 高齢化の進行から需要は縮小しており地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線の沿線で、神戸市長田区北部を中心とする古くからの住宅地域である。需要者は神戸市の 居住者が多く、その中でも地縁者が中心になると考えられる。生活利便施設が少なく高齢化や人口減少が顕著な地域で 需要者が限定される傾向にあり、地価の下落が継続している。土地は本件標準地と同規模で４００万円台前半程度、新 築戸建住宅は２０００万円台前半が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件等から経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られない ことから収益還元法は適用しない。自用目的の取引が中心となる戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格 の水準を指標として取引を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [115.3] [100.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって 、景気は緩やかに持ち直している。長田区の 人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は増 加している。 地域要因に特別の変動はないが、山手の傾斜 地の住宅地域であり、需要は限定的で地価の 下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％