鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸長田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳ３０５国 -8	神戸市長田区		建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１中専 (70,160)
b	ＨＨ３０５Ｙ -44	神戸市長田区		建付地	（　）	台形	南5.8m市道、西3.7m、角地		１中専 (80,200)
c	ＨＨ３０５Ｙ -41	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、南西3m、角地		１中専 (80,200)
d	ＨＨ３０５国 -24	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	ＨＨ３０５Ｙ -45	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、東6.4m、西3.8m、三方路		１中専 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	96,619	100 [ 89.4]	108,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 110,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,219	100 [ 97.0]	110,535		111,000
c	(　 ) 146,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	142,049	100 [ 128.7]	110,372		110,000
d	(　 ) 117,425	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,546	100 [ 103.0]	112,181		112,000
e	(　 ) 124,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	118,995	100 [ 106.7]	111,523		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

神戸長田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,609,838	1,383,876	5,225,962	4,523,940	702,022	（　0.9541） 669,799	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	15,947,595 円　　　　（　 82,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	14.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要を考慮して、各階部分賃貸による約４９㎡（２階基準階２ＤＫ）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	85.0	93.50	1,868	174,658	1.0	174,658
							2.0	349,316
2～ 3	住宅	110.00	90.0	99.00	1,887	186,813	1.0	186,813
							2.0	373,626
～

～

～

計		330.00	88.3	291.50		548,284		548,284
								1,096,568

⑨年額支払賃料	548,284 円　×　12ヶ月　＝　 6,579,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,579,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,250,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	548,284 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,096,568 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 354,191 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,609,838 円　　　　（　 34,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ３０５賃　　　　-8	1,576 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,992	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,887 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＳ３０５賃　　　　-3	1,565 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,998
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸長田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	295,200 円	73,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	263,176 円	6,579,408　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 627,300 円	73,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,800 円	73,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,383,876 円　（　　　　　　 7,133 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,800,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,523,940 円（　　　　　 23,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,609,838 円
②総費用	1,383,876 円
③純収益　①－②	5,225,962 円
④建物等に帰属する純収益	4,523,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	702,022 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	669,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,453 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,947,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸長田 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸長田 -5

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　村本　健次

TEL.

鑑定評価額

21,300,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市長田区大丸町１丁目１６番３｢大丸町１－１３－８｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模住宅の多い閑静な住宅地域	北西7.8m市道	水道、ガス、下水	神鉄長田 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北７．８ｍ
市道

交通

施設

神鉄長田駅南方

760m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既存住宅地域として熟成しており、今後も現状維持と予測する。傾斜を有するやや山手に位置するので、眺望や
通風等に恵まれつつも、利便性の面で住宅需要に弱含み感が認められ、下落傾向の地価で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は神戸電鉄「長田」駅を最寄り駅とする住宅地域一円と判断する。需要者は市内居住の一次取得層の
ほか地縁的選好者や収益不動産の立地を求める事業者等による引き合いも見受けられるが、やや山手に位置するため傾
斜や高低差があるなどで生活利便性が劣ることや自然災害への警戒感等から住宅需要に弱さがある。土地は２２００万
円程度（２００㎡程度）が需要の中心となり、新築戸建物件については４０００万円前後が需要の中心と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件標準地は居住の快適性を重視した住宅地域に位置し、自用目的での取引水準を指標とした市場性を重視し価格決定
することが一般的かつ合理的である。また近年は収益不動産市場が認知され賃貸運営の収益性で価格が判断されている
が、この場合の対象は土地建物一体が多く本件で対象とする更地でないことから不確実性を排除できない面がある。以
上より代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸長田 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[151.4]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

特にＪＲ沿線の住宅需要がこれまで同様に集
中しているのに加え、総額が嵩まない小規模
物件や中古物件への購入需要に活発な動きが
認められる。

周辺環境に格別の変動要因は見受けられない
が、やや山手に位置する住宅地域であること
から近時は生活利便性の面で住宅需要に弱さ
が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸長田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ３０５Ｙ -44	神戸市長田区		建付地	（　）	台形	南5.8m市道、西3.7m、角地		１中専 (80,200)
b	ＳＳ３０５国 -8	神戸市長田区		建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１中専 (70,160)
c	ＨＨ３０５Ｙ -46	神戸市長田区		建付地	（　）	長方形	北西3.5m私道、中間画地		１中専 (70,160)
d	ＭＫ３０５国 -34	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,219	100 [ 97.0]	110,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 86,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	96,619	100 [ 88.5]	109,174		109,000
c	(　 ) 77,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,637	100 [ 70.3]	110,437		110,000
d	(　 ) 79,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	78,240	100 [ 70.5]	110,979		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

神戸長田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,959,267	1,458,689	5,500,578	4,781,400	719,178	（　0.9768） 702,493	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	16,726,024 円　　　　（　 86,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	14.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を考慮して、少数世帯向けタイプ（約４９㎡）で各階部分賃貸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	75.0	82.50	1,966	162,195	1.0	162,195
							2.0	324,390
2～ 3	住宅	110.00	95.0	104.50	1,986	207,537	1.0	207,537
							2.0	415,074
～

～

～

計		330.00	88.3	291.50		577,269		577,269
								1,154,538

⑨年額支払賃料	577,269 円　×　12ヶ月　＝　 6,927,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,927,228 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 346,361 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,580,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	577,269 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,154,538 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 372,916 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,959,267 円　　　　（　 35,873 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０５賃　　　　-1	2,334 ( 2,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [104.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 1,986 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０５賃　　　　-2	2,200 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [128.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,180
c	ＭＫ３０５賃　　　　-3	2,078 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,985

神戸長田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	78,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	277,089 円	6,927,228　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 663,000 円	78,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,000 円	78,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,000 円	78,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,458,689 円　（　　　　　　 7,519 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,781,400 円（　　　　　 24,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,959,267 円
②総費用	1,458,689 円
③純収益　①－②	5,500,578 円
④建物等に帰属する純収益	4,781,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	719,178 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	702,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,621 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,726,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,200 円／㎡）