別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸長田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区西山町４丁目７番 ｢西山町４－４－１６｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,150) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北東4.2m市道 水道、ガス、下水 高速長田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 高速長田駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山麓線以北に位置する閑静な住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。交通アクセス等の面で生活利便性が 劣ることや自然災害への警戒感から需要は弱含みであり、当面は下落傾向の地価で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、神戸市長田区の主として山麓線以北に位置する神戸電鉄・山陽電鉄・神戸高速鉄道各沿線の旧来 からの住宅地域である。需要者は市内居住の一次取得層のほか地縁的選好者による引き合いも見受けられるが、山手に 位置するため交通アクセス等の面で生活利便性が劣ること等から住宅需要は依然として弱含みである。土地は１２００ 万円弱（２００㎡程度）が需要の中心となり、新築戸建物件は３０００万円程度が需要の上限と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格 は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として、居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準 を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、指定基準地の価格との検討をも踏まえ、代替関係が認めら れる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長田（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北部の利便性や街路条件の劣る住宅地域では 需要は減退しているが、利便性の良好な中南 部の住宅地域では需要は堅調である。 地勢の面で生活利便性が劣る旧来からの住宅 地域であり、総額面から住宅需要は低調な状 態が依然として継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％ -1.6 ％