別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸長田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　博一   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区宮川町７丁目３番２２ ｢宮川町７－３－１｣ ②地積 　(㎡) 55   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 高速長田 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高速長田駅北西方 860m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測 する。地勢は概ね平坦で需給関係は安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸高速鉄道、神戸市営地下鉄等の沿線で、長田区及び周辺区の住宅地域である。需要者は圏内の居住者 で一次取得者や地縁者が中心である。最寄駅まで起伏が少なく利便性は比較的良好で、一定の需要が見込まれることか ら地価は安定的に推移している。土地は本件標準地と同程度の規模で８５０万円程度、新築戸建住宅は３０００万円程 度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用しない。自 用目的の取引が中心の地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地域で ある。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸長田 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [102.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長田区南部の区画整理地を中心に地価は上昇 傾向にある。北部丘陵地の利便性の劣る地域 では高齢化も進行し地価の下落が続く。 地域要因に特別の変動はない。最寄駅までほ ぼ平坦であり、駅周辺には商業施設等の集積 もあり、利便性は比較的良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％