鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ３０５Ｙ -62	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m国道、中間画地		１中専 (70,200)
b	ＭＨ３０５国 -5	神戸市兵庫区		建付地	（　）	不整形	南西30m市道、北西6m、南東1.4m、三方路		近商 (100,400)
c	ＹＹ３０５国 -26	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		商業 (100,420)
d	ＹＹ３０５Ｙ -37	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13.5m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
e	ＹＹ３０５国 -29	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	不整形	南東30m市道、南西6.1m、角地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,177	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,647	100 [ 75.7]	274,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 303,905	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	308,168	100 [ 112.3]	274,415		274,000
c	(　 ) 259,776	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	308,064	100 [ 114.2]	269,758		270,000
d	(　 ) 294,425	100 [ 120.0]	[ 103.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	266,532	100 [ 97.9]	272,249		272,000
e	(　 ) 262,385	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	264,486	100 [ 95.4]	277,239		277,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
d	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,812,413	3,113,745	10,698,668	8,868,200	1,830,468	（　0.9549） 1,747,914	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	42,632,049 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	212 ㎡	12.7 m x 16.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロアー貸しの店舗、２～４階は各階３戸で１戸当たりの平均専有面積が約４３㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	75.0	112.50	3,012	338,850	3.0	1,016,550
							3.0	1,016,550
2～ 3	住宅	150.00	85.0	127.50	2,120	270,300	1.0	270,300
							2.0	540,600
4～ 4	住宅	150.00	85.0	127.50	2,150	274,125	1.0	274,125
							2.0	548,250
～

～

計		600.00	82.5	495.00		1,153,575		1,831,275
								2,646,000

⑨年額支払賃料	1,153,575 円　×　12ヶ月　＝　 13,842,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,842,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 692,145 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,150,755 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,831,275 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,397 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,646,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 644,261 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,812,413 円　　　　（　 65,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ３０５賃　　　　-5	2,345 ( 2,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	3,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,213 円/㎡　月額支払賃料（　 3,012 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＹＹ３０５賃　　　　-6	1,898 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	3,203
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	139,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	692,145 円	13,842,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,113,745 円　（　　　　　　 14,687 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,868,200 円（　　　　　 41,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,812,413 円
②総費用	3,113,745 円
③純収益　①－②	10,698,668 円
④建物等に帰属する純収益	8,868,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,830,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,747,914 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,632,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸兵庫 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸兵庫 5-5

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　三宅　裕江

TEL.

鑑定評価額

56,000,000 円

１㎡当たりの価格

264,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市兵庫区上沢通７丁目１０２番６｢上沢通７－２－６｣				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	診療所兼住宅ＲＣ4	中低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西12m市道	水道、ガス、下水	上沢 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

上沢駅北方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅を中心とする近隣商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。需要は堅調であり、地
価水準は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線及び神戸高速鉄道等の沿線で、概ね神戸市中部の圏域を中心とする近隣商業
地域である。主たる需要者は圏内に地縁を有する個人事業者や法人事業者であり、圏外からの転入は少ない。周辺環境
に大きな変化は認められないが、最寄り駅への接近性に優れ、需要は概ね堅調に推移している。需要者の属性等により
取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗併用住宅を中心とする近隣商業地域であり、需要者は自己使用目的で取得する事業者が多く、収益目的の投資家は
少ない。比準価格は複数の取引事例を根拠に算定されており、市場性を反映した価格が試算された。一方、収益還元法
は規範性を有する賃貸事例が少なく、これらを基礎に算定された収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したがって、本
件では比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸兵庫 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 376,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[146.6]

[100.0]
100

265,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

兵庫区の人口は微増、高齢化率は減少傾向に
ある。区内の商業地需要は総じて堅調である
。

地域要因に大きな変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ３０５Ｙ -62	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m国道、中間画地		１中専 (70,200)
b	ＹＹ３０５Ｙ -38	神戸市兵庫区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＹＹ３０５Ｙ -37	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13.5m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	ＹＹ３０５国 -26	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		商業 (100,420)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,177	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,647	100 [ 78.4]	264,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 150,411) 250,685	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	257,203	100 [ 93.2]	275,969		276,000
c	(　 ) 294,425	100 [ 120.0]	[ 103.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	266,532	100 [ 96.0]	277,638		278,000
d	(　 ) 259,776	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	308,064	100 [ 114.2]	269,758		270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,632,196	2,965,674	10,666,522	8,868,200	1,798,322	（　0.9549） 1,717,218	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	41,883,366 円　　　　（　 198,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	212 ㎡	12.7 m x 16.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗；フロア貸し、２～４Ｆ住宅；平均４２㎡の２ＤＫ×９戸の建物を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	75.0	112.50	3,000	337,500	3.0	1,012,500
							3.0	1,012,500
2～ 3	住宅	150.00	85.0	127.50	2,091	266,603	1.0	266,603
							2.0	533,206
4～ 4	住宅	150.00	85.0	127.50	2,100	267,750	1.0	267,750
							2.0	535,500
～

～

計		600.00	82.5	495.00		1,138,456		1,813,456
								2,614,412

⑨年額支払賃料	1,138,456 円　×　12ヶ月　＝　 13,661,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,661,472 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 683,074 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,978,398 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,813,456 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,614,412 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 636,570 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,632,196 円　　　　（　 64,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ３０５賃　　　　-8	1,928 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,182 円/㎡　月額支払賃料（　 2,091 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＤ３０５賃　　　　-5	1,860 ( 1,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,073
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	695,000 円	139,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	683,074 円	13,661,472　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,965,674 円　（　　　　　　 13,989 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,868,200 円（　　　　　 41,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,632,196 円
②総費用	2,965,674 円
③純収益　①－②	10,666,522 円
④建物等に帰属する純収益	8,868,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,798,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,717,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,883,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,000 円／㎡）