鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＹ３０５国 -25	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、中間画地		２住居 (70,300)
b	ＭＨ３０５国 -3	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西50m国道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＭＨ３０５国 -33	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	不整形	東27m市道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＭＨ３０５国 -25	神戸市兵庫区		底地	（　）	不整形	北東28m市道、南東36m、北西6m、三方路		商業 (100,600)
e	ＭＨ３０５国 -5	神戸市兵庫区		建付地	（　）	不整形	南西30m市道、北西6m、南東1.4m、三方路		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,140	100 [ 80.0]	[ 102.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	303,725	100 [ 57.1]	531,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	532,000
b	(　 ) 392,901	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	399,187	100 [ 70.6]	565,421		565,000
c	(　 ) 251,194	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	307,709	100 [ 57.9]	531,449		531,000
d	(　 354,373) 442,966	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	474,372	100 [ 87.3]	543,381		543,000
e	(　 ) 303,905	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	308,168	100 [ 56.7]	543,506		544,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	割安取引	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	割安取引	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 543,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,460,854	13,005,454	45,455,400	38,216,200	7,239,200	（　0.9331） 6,754,898	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	164,753,610 円　　　　（　 402,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	320.00	ＲＣ7	2,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	410 ㎡	13.8 m x 30.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロアー貸しの店舗、２・３階が事務所、４～７階は各階６戸で１戸当たりの平均専有面積が約４５㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	75.0	240.00	3,900	936,000	3.0	2,808,000
							3.0	2,808,000
2～ 3	事務所	320.00	80.0	256.00	3,000	768,000	2.0	1,536,000
							2.0	1,536,000
4～ 5	住宅	320.00	85.0	272.00	2,199	598,128	1.0	598,128
							2.0	1,196,256
6～ 7	住宅	320.00	85.0	272.00	2,250	612,000	1.0	612,000
							2.0	1,224,000
塔屋～		40.00

計		2,280.00	80.7	1,840.00		4,892,256		8,300,256
								10,720,512

⑨年額支払賃料	4,892,256 円　×　12ヶ月　＝　 58,707,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,707,072 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,935,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,771,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,300,256 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,720,512 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,610,284 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,460,854 円　　　　（　 142,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ３０５賃　　　　-4	1,555 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,287	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,199 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＭＨ３０５賃　　　　-8	1,928 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,302
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,995,000 円	599,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,935,354 円	58,707,072　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 785,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,091,500 円	599,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	599,000 円	599,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	599,000 円	599,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,005,454 円　（　　　　　　 31,721 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	599,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,216,200 円（　　　　　 93,210 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,460,854 円
②総費用	13,005,454 円
③純収益　①－②	45,455,400 円
④建物等に帰属する純収益	38,216,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,239,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,754,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,753,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 402,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸兵庫 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸兵庫 5-1

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　秀樹

TEL.

鑑定評価額

217,000,000 円

１㎡当たりの価格

529,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市兵庫区水木通１丁目４番３７｢水木通１－４－７｣				②地積　(㎡)	410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ4	中高層の銀行、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東50m国道	水道、ガス、下水	新開地近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

新開地駅近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。新開
地駅近接という希少性から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 545,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 418,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神戸高速鉄道線、ＪＲ山陽本線、地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね兵庫区及び隣接区の駅周辺を
中心とする商業地域。需要者は地元関連企業のほか、金融機関や飲食チェーン、マンション事業者等多岐にわたる。主
要駅に近接して国道にも面するという希少性により需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。土地は、画地規模
や取引目的等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前にあって貸店舗や貸事務所等の賃貸物件も見られるが、取引は自己使用目的が中心であり、周辺における代替性の
強い多数の信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、賃貸事例については個別性等に
より規範性のあるものは少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性はやや劣る。よって、市場の実勢を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸兵庫 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 376,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 73.1]

[100.0]
100

531,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって
、景気は緩やかに持ち直している。兵庫区の
人口は若干の増加傾向にあり、土地取引件数
も増加している。

区内主要駅近接の商業地域であり、地域要因
に特段の変動はないが、希少性等により、地
価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ３０５国 -25	神戸市兵庫区		底地	（　）	不整形	北東28m市道、南東36m、北西6m、三方路		商業 (100,600)
b	ＮＭ３０５国 -27	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	北西13m市道、北東8m、角地		近商 (100,400)
c	ＮＭ３０５国 -18	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西6m市道、北東4m、角地		商業 (100,360)
d	ＴＴ３０５国 -18	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 354,373) 442,966	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	474,372	100 [ 87.3]	543,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	543,000
b	(　 ) 540,476	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	517,313	100 [ 94.1]	549,748		550,000
c	(　 ) 786,184	100 [ 130.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	597,635	100 [ 110.0]	543,305		543,000
d	(　 ) 453,995	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	457,627	100 [ 84.7]	540,292		540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
c	買進み	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 545,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,887,860	11,883,937	42,003,923	34,643,400	7,360,523	（　0.9549） 7,028,563	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	171,428,366 円　　　　（　 418,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	320.00	ＲＣ6	1,960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	410 ㎡	13.8 m x 30.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗；フロア貸し、２～３Ｆ事務所；部分賃貸、４～６Ｆ共同住宅；少数世帯向、平均約５４㎡

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	4,270	1,093,120	3.0	3,279,360
							3.0	3,279,360
2～ 3	事務所	320.00	85.0	272.00	2,990	813,280	3.0	2,439,840
							3.0	2,439,840
4～ 5	住宅	320.00	85.0	272.00	2,137	581,264	1.0	581,264
							2.0	1,162,528
6～ 6	住宅	320.00	85.0	272.00	2,160	587,520	1.0	587,520
							2.0	1,175,040
塔屋～		40.00

計		1,960.00	82.4	1,616.00		4,469,728		9,909,088
								11,659,136

⑨年額支払賃料	4,469,728 円　×　12ヶ月　＝　 53,636,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,616.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,636,736 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,681,837 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,954,899 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,909,088 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,659,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,838,825 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,887,860 円　　　　（　 131,434 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ３０５賃　　　　-8	1,928 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,137 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＹＹ３０５賃　　　　-6	1,898 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,196
c	ＹＹ３０５賃　　　　-7	2,149 ( 2,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,332

神戸兵庫 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,715,000 円	543,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,681,837 円	53,636,736　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 785,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,615,500 円	543,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	543,000 円	543,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	543,000 円	543,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,883,937 円　（　　　　　　 28,985 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	543,000,000 円	設計監理料率　 264,000 円／㎡　×　 1,960.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,643,400 円（　　　　　 84,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,887,860 円
②総費用	11,883,937 円
③純収益　①－②	42,003,923 円
④建物等に帰属する純収益	34,643,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,360,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,028,563 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,428,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 418,000 円／㎡）