別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸兵庫 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -7 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区須佐野通３丁目１番２０外 ｢須佐野通３－１－７｣ ②地積 　(㎡) 153   (         13)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか併用 住宅等も見られる住 宅地域 南5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 兵庫 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 兵庫運河周辺都市景観形成地 域 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 兵庫駅南東方 500m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか店舗併用住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に特筆すべき変動はなく、今後とも概ね現状を 維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ線及び地下鉄海岸線沿線で、兵庫区及び隣接区の市街地南部に存する住宅地域である。需要者は圏 域内に地縁性を有する居住者が大半を占めており、圏域外からの転入者は少ない。既成住宅地域で生活利便性は比較的 良好であることから、需給は比較的堅調に推移しており、需要は若干の持ち直しの動きも見られる。中心価格帯は１４ ０㎡の土地で２６００万円～２８００万円程度だが、画地分割して総額を抑える動きも散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺においては賃貸用共同住宅も見られるものの、戸建住宅としての利用が大半で自己使用目的の戸建住宅又は戸建住 宅用地が取引の中心となっている。なお、画地規模が小さく間口・奥行の関係等から経済合理性に見合う賃貸用共同住 宅の想定が現実的ではないため収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から 試算され、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    251,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [134.3] [104.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫区の人口及び世帯数は増加しており、ウ ィズコロナの下で不動産需要も総じて回復傾 向にあり、区域北部の山手地域を除き需要は 概ね堅調である。 地域要因に特筆すべき変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％