鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＳ３０５国 -5	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	ＵＳ３０５国 -2	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	ＵＳ３０５国 -8	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (100,360)
d	ＹＹ３０５国 -8	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		２住居 (70,300)
e	ＹＹ３０５国 -17	神戸市兵庫区		建付地	（　）	台形	北18m市道、東2m、準角地		近商 (85,250)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,749	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	255,194	100 [ 95.1]	268,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 157,610	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	252,426	100 [ 102.0]	247,476		250,000
c	(　 ) 238,870	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,064	100 [ 95.2]	252,168		255,000
d	(　 ) 207,750	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,412	100 [ 81.9]	255,692		258,000
e	(　 ) 210,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	217,440	100 [ 84.8]	256,415		259,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

神戸兵庫 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,277,781	1,203,855	5,073,926	3,677,730	1,396,196	（　0.9526） 1,330,016	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	31,667,048 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	192 ㎡	11.8 m x 16.3 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たりの専有面積が４５㎡程度、ファミリータイプの３階建共同住宅を想定した。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段形式の建物を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,890	170,100	1.0	170,100
							2.0	340,200
2～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	1,948	175,320	1.0	175,320
							2.0	350,640
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		520,740		520,740
								1,041,480

⑨年額支払賃料	520,740 円　×　12ヶ月　＝　 6,248,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,248,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 312,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,936,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	520,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,947 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,041,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 336,398 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,277,781 円　　　　（　 32,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ３０５賃　　　　-9	1,881 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,029	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,948 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ３０５賃　　　　-13	1,621 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,091
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,400 円	58,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	249,955 円	6,248,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,800 円	58,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,203,855 円　（　　　　　　 6,270 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,100,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,677,730 円（　　　　　 19,155 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,277,781 円
②総費用	1,203,855 円
③純収益　①－②	5,073,926 円
④建物等に帰属する純収益	3,677,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,396,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,330,016 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,927 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,667,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸兵庫 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸兵庫 -6

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　上田　節夫

TEL.

鑑定評価額

48,600,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市兵庫区中道通４丁目１番２６｢中道通４－１－１５｣				②地積　(㎡)	192 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	医院兼住宅ＲＣ4	住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	大開 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７ｍ市
道

交通

施設

大開駅北東方

450m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、店舗、営業所等が混在する利便性に優れた住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現
状の住環境を維持するものと予測する。需要は堅調であり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸市営地下鉄山手線、神戸高速鉄道線及びＪＲ線の沿線で、概ね神戸市中南部の圏域に存する住宅地域
である。需要者は神戸市内の居住者が中心である。当該地域は住宅、店舗等の混在地域であるが、最寄駅への接近性及
び神戸市中心市街地への接近性が良好であり、需要は堅調に推移している。土地は、５０００万円前後（１９０㎡程度
）が取引の中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は収益物件も見られるが、自用目的の不動産取引が中心であり、需要者は同一需給圏内における代替不動産の
取引価格水準を重視して取引の意思決定を行うものと思料する。比準価格は複数の取引事例を基礎に算定されており、
市場の実勢を反映した価格が試算された。したがって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に止め
、指定基準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　兵庫（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    252,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

兵庫県の景気動向は厳しい状況にあるが、持
ち直しの動きも見られる。兵庫区の人口はや
や上昇、住宅地需要は北部山手を除き、総じ
て堅調である。

地域要因に大きな変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

+0.4 ％

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＳ３０５国 -5	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	ＭＨ３０５国 -6	神戸市兵庫区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２住居 (70,240)
c	ＵＳ３０５国 -8	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (100,360)
d	ＹＹ３０５国 -14	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	不整形	南東6m市道、南西8.5m、二方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,749	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	255,194	100 [ 98.0]	260,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 249,655	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,403	100 [ 101.0]	248,914		251,000
c	(　 ) 238,870	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,064	100 [ 96.2]	249,547		252,000
d	(　 ) 227,913	100 [ 90.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	279,167	100 [ 109.2]	255,647		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	系列法人間取引	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
d	系列法人間取引	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 256,000 円／㎡]

神戸兵庫 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,379,770	1,228,216	5,151,554	3,766,350	1,385,204	（　0.9526） 1,319,545	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	31,417,738 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	192 ㎡	11.8 m x 16.3 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３Ｆ共同住宅；２ＤＫの住宅で、平均専有面積４５㎡×６戸の建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,922	172,980	1.0	172,980
							2.0	345,960
2～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	1,979	178,110	1.0	178,110
							2.0	356,220
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		529,200		529,200
								1,058,400

⑨年額支払賃料	529,200 円　×　12ヶ月　＝　 6,350,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,350,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 317,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,032,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	529,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,058,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 341,863 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,379,770 円　　　　（　 33,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＤ３０５賃　　　　-2	1,977 ( 1,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,093 円/㎡　月額支払賃料（　 1,979 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ３０５賃　　　　-6	1,898 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,997
c	ＭＨ３０５賃　　　　-8	1,928 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,083

神戸兵庫 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,000 円	59,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	254,016 円	6,350,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 505,700 円	59,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,228,216 円　（　　　　　　 6,397 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,500,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,766,350 円（　　　　　 19,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,379,770 円
②総費用	1,228,216 円
③純収益　①－②	5,151,554 円
④建物等に帰属する純収益	3,766,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,385,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,319,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,417,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）