鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ３０５国 -27	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m市道、南3m、角地		１中専 (80,160)
b	ＭＨ３０５Ｙ -60	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.1m市道、北西2m、角地		１中専 (80,160)
c	ＭＨ３０５Ｙ -40	神戸市兵庫区		更地	（　）	長方形	東4.7m市道、中間画地		１中専 (70,188)
d	ＭＨ３０５Ｙ -42	神戸市兵庫区		建付地	（　）	不整形	南西4.4m市道、北西2.5m、角地		１中専 (80,176)
e	ＹＹ３０５国 -17	神戸市兵庫区		建付地	（　）	台形	北18m市道、東2m、準角地		近商 (85,250)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,365	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	116,622	100 [ 70.5]	165,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 120,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	137,112	100 [ 75.9]	180,648		181,000
c	(　 ) 146,864	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	145,410	100 [ 84.4]	172,287		172,000
d	(　 ) 120,010	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.8]	154,867	100 [ 86.4]	179,244		179,000
e	(　 ) 210,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	217,440	100 [ 119.4]	182,111		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

神戸兵庫 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,346,008	889,140	3,456,868	2,770,760	686,108	（　0.9541） 654,616	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	15,586,095 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	15.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３Ｆ共同住宅；平均専有面積３５㎡×６戸の建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,700	119,000	1.0	119,000
							2.0	238,000
2～ 3	住宅	70.00	100.0	70.00	1,725	120,750	1.0	120,750
							2.0	241,500
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		360,500		360,500
								721,000

⑨年額支払賃料	360,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,326,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,326,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,109,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 721,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 232,883 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,346,008 円　　　　（　 29,365 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ３０５賃　　　　-7	1,600 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,848	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,824 円/㎡　月額支払賃料（　 1,725 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＵＳ３０５賃　　　　-3	1,733 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,800
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,800 円	45,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	173,040 円	4,326,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 384,200 円	45,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 889,140 円　（　　　　　　 6,008 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,200,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,770,760 円（　　　　　 18,721 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,346,008 円
②総費用	889,140 円
③純収益　①－②	3,456,868 円
④建物等に帰属する純収益	2,770,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	686,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	654,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,586,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸兵庫 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸兵庫 -4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　秀樹

TEL.

鑑定評価額

26,200,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市兵庫区上祇園町４３番５｢上祇園町２－２７｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	大倉山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　　
　　　　６ｍ市道

交通

施設

大倉山駅北西方

1.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、実需に基づく相応の取引が認
められることなどから、今後も地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市営地下鉄山手線沿線等で、神戸市の中心市街地の北部に存する中小規模住宅地域である。需要者の大半
は神戸市内の居住者であり、地縁的選好によるものが多い。最寄り駅からの接近条件にやや難があるが、旧来からの住
宅地域として成熟しており、需給は概ね安定的に推移している。土地で２６００万円程度の物件が取引の中心となるが
、分割して総額を抑える傾向もある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近には賃貸向けの共同住宅も見られるが、地主経営などの場合も多く、地価が適切な収益性を反映しづらいところが
あり、よって収益価格は低く算定されたものと思料する。比準価格は付近の価格牽連性の強い取引事例をもとに適切に
算定されており、市場の実勢を反映していると思われる。地域での取引は自用目的が主流であり、よって本件では比準
価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸兵庫 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 155,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 88.5]

[100.0]
100

176,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって
、景気は緩やかに持ち直している。兵庫区の
人口は若干の増加傾向にあり、土地取引件数
も増加している。

中小規模の戸建住宅が多い山手の住宅地域で
ある。地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＳ３０５国 -9	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3m道路、南2.1m、角地		１中専 (80,160)
b	ＵＳ３０５国 -11	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m道路、中間画地		１中専 (70,160)
c	ＭＨ３０５Ｙ -56	神戸市兵庫区		建付地	（　）	台形	南3.1m私道、中間画地		１中専 (70,160)
d	ＵＳ３０５国 -3	神戸市兵庫区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,485	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	176,642	100 [ 99.6]	177,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 182,824	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,824	100 [ 103.4]	176,812		177,000
c	(　 ) 201,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	197,353	100 [ 112.1]	176,051		176,000
d	(　 ) 111,235	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	154,493	100 [ 88.4]	174,766		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	販売用土地	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
d	販売用土地	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

神戸兵庫 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,520,692	922,195	3,598,497	2,881,100	717,397	（　0.9541） 684,468	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	16,296,857 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	15.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸の平均専有面積３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,770	123,900	1.0	123,900
							2.0	247,800
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,787	125,090	1.0	125,090
							2.0	250,180
3～ 3	住宅	70.00	100.0	70.00	1,800	126,000	1.0	126,000
							2.0	252,000
～

～

計		210.00	100.0	210.00		374,990		374,990
								749,980

⑨年額支払賃料	374,990 円　×　12ヶ月　＝　 4,499,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,499,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 224,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,274,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	374,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 749,980 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 242,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,520,692 円　　　　（　 30,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＳ３０５賃　　　　-3	1,733 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,850	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,787 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ３０５賃　　　　-13	1,621 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,000 円	47,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	179,995 円	4,499,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 399,500 円	47,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 922,195 円　（　　　　　　 6,231 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,881,100 円（　　　　　 19,467 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,520,692 円
②総費用	922,195 円
③純収益　①－②	3,598,497 円
④建物等に帰属する純収益	2,881,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	717,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	684,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,296,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）