別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸兵庫 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区松本通７丁目１０４番４ ｢松本通７－１－８｣ ②地積 　(㎡) 62   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 角敷地等指定区域 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 上沢 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 上沢駅北方 250m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  地区計画等 角敷地等指定区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。 需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線及び神戸高速鉄道の沿線で、概ね兵庫区中部の圏域を中心とする住宅地域で ある。需要者は神戸市内の居住者が多く、市外からの転入は少ない。当該地域は区画整理された住宅地域であり地区計 画等により良好な住環境が維持されている。交通利便性にも優れることから需要は堅調である。土地は６０㎡程度で１ ，５００万円前後が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく合理的な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は適 用しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であり、需要者は同一需給圏内における代替不動産の取引価格 水準を重視して取引を行うものと思料する。比準価格は複数の取引事例を基礎に算定され、市場性を反映した価格が試 算された。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    251,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [108.9] [102.0] 100 235,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    232,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫区の人口は微増、高齢化率は減少傾向に あり、年間新設住宅着工戸数は若干増加して いる。住宅地需要は北部山手地域を除き、総 じて堅調である。 地域要因に大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％