鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸灘 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭ３０５Ｙ -50	神戸市灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		準工 (70,200)
b	ＡＨ３０５Ｙ -47	神戸市灘区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m市道、南東6m、角地		１住居 (80,200)
c	ＴＭ３０５Ｙ -47	神戸市灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		１住居地区計画等角敷地等指定区域 (70,200)
d	ＡＨ３０５Ｙ -43	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
e	ＨＳ３０５国 -24	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西2m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,724	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,362	100 [ 88.5]	313,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 313,440	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	306,055	100 [ 102.0]	300,054		309,000
c	(　 ) 345,188	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	362,786	100 [ 117.9]	307,707		317,000
d	(　 ) 332,060	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	328,836	100 [ 106.1]	309,930		319,000
e	(　 ) 285,614	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	283,374	100 [ 89.9]	315,210		325,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 319,000 円／㎡]

神戸灘 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,368,403	1,306,547	5,061,856	3,665,740	1,396,116	（　0.9540） 1,331,895	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,297,375 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸灘 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	10.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの住宅で、平均専有面積約４２㎡を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	85.0	80.75	2,030	163,923	1.0	163,923
							3.0	491,769
2～ 3	住宅	95.00	90.0	85.50	2,050	175,275	1.0	175,275
							3.0	525,825
～

～

～

計		285.00	88.3	251.75		514,473		514,473
								1,543,419

⑨年額支払賃料	514,473 円　×　12ヶ月　＝　 6,173,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,173,676 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 308,684 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,864,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	514,473 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,543,419 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 498,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,368,403 円　　　　（　 39,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ３０５賃　　　　-5	1,732 ( 1,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,226 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＨ３０５賃　　　　-7	1,863 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸灘 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,500 円	61,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	246,947 円	6,173,676　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,000 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,306,547 円　（　　　　　　 8,016 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0613 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,665,740 円（　　　　　 22,489 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,368,403 円
②総費用	1,306,547 円
③純収益　①－②	5,061,856 円
④建物等に帰属する純収益	3,665,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,396,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,331,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,297,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸灘 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸灘 -16

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　健太郎

TEL.

鑑定評価額

51,800,000 円

１㎡当たりの価格

318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市灘区烏帽子町２丁目２０番｢烏帽子町２－３－５｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	新在家 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北８ｍ市道

交通

施設

新在家駅西方

450m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、
地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線及び阪神本線の沿線で、概ね神戸市中東部及び阪神間に存する住宅地域
である。需要者の中心は神戸市及び阪神間の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅地域で、利便性が良好であることから不動産需給は逼迫しており、地価は上昇傾向にある。売買の
中心価格帯は、標準的な規模の土地で５，０００万円台前半となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはマンションも混在しているが、既存の地主の土地活用によるものが主流である。一般住宅の所有を目的とした
土地取引が一般的であるなか、土地価格については、収益性に着目した価格形成が十分に行われておらず、居住の快適
性等を重視した自用目的での価格形成が有力である。よって、本件では、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格
を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸灘 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 301,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[101.9]

[103.0]
100

316,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

兵庫県内の景気は持ち直している。個人消費
は持ち直しており、設備投資は増加している
。住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなって
いる。

地域要因に特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸灘 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ３０５国 -16	神戸市灘区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	ＫＴ３０５国 -13	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m市道、中間画地		１中専 (70,168)
c	ＫＴ３０５国 -29	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北西2.8m、二方路		１住居 (80,200)
d	ＨＨ３０５国 -8	神戸市灘区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5.6m市道、北5.8m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,822	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	334,996	100 [ 102.4]	327,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 317,729	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,542	100 [ 100.4]	320,261		330,000
c	(　 ) 331,584	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	322,019	100 [ 108.9]	295,702		305,000
d	(　 ) 281,563	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	284,297	100 [ 98.0]	290,099		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 318,000 円／㎡]

神戸灘 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,407,630	1,314,725	5,092,905	3,665,740	1,427,165	（　0.9540） 1,361,515	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	34,037,875 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸灘 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	10.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅で平均専有面積４２㎡程度を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	85.0	80.75	2,097	169,333	1.0	169,333
							2.0	338,666
2～ 3	住宅	95.00	90.0	85.50	2,118	181,089	1.0	181,089
							2.0	362,178
～

～

～

計		285.00	88.3	251.75		531,511		531,511
								1,063,022

⑨年額支払賃料	531,511 円　×　12ヶ月　＝　 6,378,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,378,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 318,907 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,059,225 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	531,511 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,063,022 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 343,356 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,407,630 円　　　　（　 39,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ３０５賃　　　　-17	2,150 ( 2,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,118 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＫ３０５賃　　　　-4	2,175 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸灘 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,500 円	61,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	255,125 円	6,378,132　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,000 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,314,725 円　（　　　　　　 8,066 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0613 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,665,740 円（　　　　　 22,489 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,407,630 円
②総費用	1,314,725 円
③純収益　①－②	5,092,905 円
④建物等に帰属する純収益	3,665,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,427,165 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,361,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,037,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）