別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸灘 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -13 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 281,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区岩屋中町２丁目４番２１ ｢岩屋中町２－４－１｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 岩屋 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 岩屋駅東方 370m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向 にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    281,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神電鉄本線、ＪＲ東海道本線及び阪急電鉄神戸本線の沿線で、概ね神戸市中東部から阪神間に存する住 宅地域である。需要者は市内及び阪神間の居住者が多い。駅、各種商業施設等に近く利便性が良好であることから、需 要は増加傾向にある。同規模の土地のみで３，０００万円、新築戸建住宅で総額５，０００万円程度が需要の中心とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション等の収益物件も見られるが、取引の実態は自用目的が中心となっている。比準価格は類似地域において代替 性の認められる取引事例を収集して試算した。一方、収益価格は賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難で あるため試算しなかった。比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    301,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [103.0] 100 282,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    267,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 灘区の人口は概ね横ばいで推移している。新 築戸建住宅の販売価格が上昇し、これに伴い 中古住宅やマンションの取引価格も上がって いる。 地域要因の大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％