別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸灘 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -11 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　明井　英雄   TEL.

鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区赤坂通１丁目９番２１ ｢赤坂通１－２－３｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にマンショ ン等も見られる住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 王子公園 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 王子公園駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅及び共同住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因の変動はみられない。最寄り駅 からやや距離があるものの、住環境の良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    335,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線及びＪＲ東海道本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者 は同一需給圏内に居住し、大阪・神戸方面を勤務地とする個人が中心である。最寄り駅からはやや距離があるものの、 住環境の良好な住宅地域で土地の供給も少なく、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は標準的な 規模の土地で３，５００万円前後、新築の戸建住宅は５，５００万円～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸用共同住宅も見受けられるが、対象標準地の規模形状から賃貸用共同住宅の建築を想定することは現実妥 当性を欠くため、収益価格は求めることができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心 となっていることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    394,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.3] [102.0] 100 334,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    323,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 灘区においては住宅地の供給が限られている 一方で需要は根強く、地価は利便性が劣る一 部地域を除いて上昇傾向が継続している。 戸建住宅及び共同住宅が建ち並ぶ成熟した住 宅地域であり、地域要因の変動はみられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％