別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸灘 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　博一   TEL.

鑑定評価額 43,100,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区国玉通４丁目２番２ ｢国玉通４－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い山手の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 王子公園 940m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 　 交通 施設 王子公園駅北方 940m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 灘区市街地の北西部に位置し、中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移する ものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で概ね神戸市東部の住宅地域である。需要者は神戸市居住者で地縁 者が中心となっている。中規模一般住宅が多い山手の閑静な住宅地域で、住環境が良好であることから不動産需要は根 強い。市場の中心価格帯は標準地と同規模程度で４０００～４５００万円程度、新築戸建住宅は画地規模が細分化され る傾向にあり、５，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上の規制等により経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しない 。自用目的の戸建住宅を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが 通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    394,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [141.1] [100.0] 100 279,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    278,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 灘区の住宅地の需要は堅調であり、全体とし て地価は上昇傾向。相対的に割安感の認めら れる南部地域でも需要が増加している。 地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％