別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　増秀   TEL.

鑑定評価額 51,700,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区魚崎南町３丁目１０７９番８ ｢魚崎南町３－２－３｣ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 工場 工場、作業所が建ち 並ぶ臨海部の工業地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 魚崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 工場・作業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 魚崎駅南東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 魚崎浜と北側住宅地に挟まれた中小規模の工場・作業所が建ち並ぶ地域である。２０１８年９月の台風被害によ り一部地域に浸水も見られたが現在は回復しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場・作業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市を含む阪神間諸都市の臨海型工業地域一帯である。需要者は京阪神の市場を対象とした中小規模資 本の事業者が大半を占めている。当該地域は自用の工場・作業所としての利用が多く、小規模工場地としての需要はや や強含み傾向を示している。取引の画地規模は様々であり、中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は既成住宅地と埋立工場地との間に存する自用の工場・作業所としての利用が中心の地域で、賃貸市場が未成熟 であり、工場等の適切な賃貸事例が得られない状態であり収益還元法の適用は断念した。よって代表標準地との検討を 踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [ 55.6] [100.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 通信販売等の活況に伴い、阪神間の物流施設 用地の需要は堅調であり、需要は強含み傾向 が見られる。 地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％