別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生   TEL.

鑑定評価額 483,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.8 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区住吉浜町１９番５ ②地積 　(㎡) 6,611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1.5 工場 大規模工場、流通倉 庫等の多い工業地域 東15m私道 水道、ガス 阪神住吉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ私道 交通 施設 阪神住吉駅南方 1.4km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模の工場、流通倉庫等が多い臨海部の工業地域である。地域要因に特別の変動はなく今後とも概ね現状を 維持するものと予測する。新型コロナウィルス感染症の影響は殆どなく、地価水準は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市及び周辺都市に存する臨海型工業地域である。需要者は、京阪神市場を対象とした中規模資本の 事業会社が大半を占める。工場用地に対する需要は、企業の設備投資の増加に伴い上向いており、流通業務用地に対し ては流通拠点の集約化や輸送の効率化に資する立地条件及び画地規模を備えた土地に対する需要は根強く、工業地全般 の地価は上昇基調で推移している。取引される土地の規模は様々であり、中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自社工場等が立地する臨海型の工業地域にあって、大中規模の自用の工場又は倉庫地等としての利用を中 心とする地域に所在している。当該地域においては賃貸市場が未成熟で、工場等に係る規範性のある賃貸事例が得られ なかったため、収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され、市場 性を反映した比準価格を標準に、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [100.0] 100 72,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、物価上昇等の景気を下 押しするリスクが懸念されるものの、東灘区 臨海部の工業地に対する需要は旺盛な状況が 続いている。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％