別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.

鑑定評価額 585,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区魚崎浜町３６番２ ②地積 　(㎡) 6,614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 の多い臨海工業地域 北20m市道 水道、ガス、下水 青木 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 青木駅南方 1.6km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模工場、倉庫等が多い臨海工業地域で、地域要因に特別な変動はない。コロナ禍にあっても物流 施設用地を中心に工業地需要は依然として底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね神戸市及び阪神間に存する臨海工業地域を中心とした工業地域である。主な需要者は、中・大規模 資本の事業会社等である。都心接近性・交通利便性に優れる神戸市東部・阪神南エリアでは、物流施設用地を中心に工 業地全般の需要が高まっており、地価は上昇傾向にある。工業地域においては取引される土地の画地規模は大小様々で あり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自社工場又は倉庫等が立地する臨海工業地域に存し、周辺には賃貸用の工場、倉庫等は殆どなく、賃貸市 場が未成熟で適正な賃料水準の把握が困難と判断されることから、収益還元法の適用を断念した。本件では、信頼性の 高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [100.0] 100 88,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＥＣ需要の増加等を背景に、物流施設用地を 中心とした工業地需要は旺盛である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％