別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 神戸東灘 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -31 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区鴨子ケ原３丁目４５番１４ ｢鴨子ケ原３－２７－１１｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 北西6m市道 水道、ガス、下水 阪急御影 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 阪急御影駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域である。当面は現状維持で推移するものと予測する。最寄駅から遠 く、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は神戸市東部から西宮市までの阪急電鉄神戸本線沿線の山手の住宅地域である。需要者は圏内の居住者が 中心で、一部圏外からの転入もみられる。最寄駅まで距離があり、傾斜が続くため需要は旺盛とは言い難いが、東灘区 内での戸建住宅として購入し易いやすい価格のため、一定の需要はあり、需給は概ね安定している。土地は標準地の規 模で２３００万円程度で、新築戸建（総額）では４５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　高台の戸建住宅である。公法上の規制等により事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるた め、収益価格は試算しない。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たため、信頼性は高いものと判断する。よって市 場の実態を反映した説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口は概ね横ばい傾向で推移してい る。利便性、住環境に優れ、土地需要は依然 安定した状況が継続している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％