別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -30 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.

鑑定評価額 47,200,000 円  １㎡当たりの価格 414,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区御影郡家１丁目３０８番２７ ｢御影郡家１－８－１５｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 住吉 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 住吉駅西方 530m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を 維持するものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    414,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線等で神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する住宅地域である 。需要者は神戸市、阪神間諸都市の居住者が大半であるが、圏外からの転入も認められる。御影郡家エリアは住環境及 び利便性が良好であることから需要は総じて底堅い。取引の中心となる価格帯は、画地規模により様々であるが、標準 地と同規模程度であれば土地は４，５００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は複数の鉄道路線が利用可能な利便性に優れた住宅地域に存する。周辺にはアパート等も見られるが、標準 地は画地規模等の制約から有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがっ て、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    585,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [146.0] [101.0] 100 409,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    403,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の住宅地は選好性が高く、一部の利便 性等の劣る地域を除き需要は依然として底固 い。新型コロナの影響は限定的である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％