鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０５Ｙ -32	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１中専 (70,200)
b	ＡＨ３０５国 -5	神戸市東灘区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
c	ＫＴ３０５国 -9	神戸市東灘区		更地	（　）	不整形	東3.5m市道、南2.7m、角地		１低専 (60,100)
d	ＮＭ３０５Ｙ -31	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		近商 (100,240)
e	ＮＭ３０５国 -17	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 466,455	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	461,926	100 [ 96.9]	476,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	486,000
b	(　 ) 416,565	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	410,903	100 [ 88.2]	465,876		475,000
c	(　 ) 453,741	100 [ 110.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	413,709	100 [ 90.9]	455,125		464,000
d	(　 ) 399,172	100 [ 90.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	451,508	100 [ 101.6]	444,398		453,000
e	(　 ) 422,012	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	427,076	100 [ 97.9]	436,237		445,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	リースバック	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	リースバック	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 465,000 円／㎡]

神戸東灘 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,299,037	1,579,816	6,719,221	3,760,160	2,959,061	（　0.9492） 2,808,741	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	70,218,525 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防土砂災害警戒区域	70 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	10.0 m x 26.6 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を考慮して、ファミリータイプ平均専有面積約５０㎡を想定した。平面式駐車場２台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	2,310	323,400	1.0	323,400
							2.0	646,800
2～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	2,364	330,960	1.0	330,960
							2.0	661,920
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		654,360		654,360
								1,308,720

⑨年額支払賃料	654,360 円　×　12ヶ月　＝　 7,852,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,852,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 414,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,870,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	654,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,216 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,308,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 422,717 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,299,037 円　　　　（　 31,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ３０５賃　　　　-4	2,239 ( 2,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,364 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＨ３０５賃　　　　-3	2,453 ( 2,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	2,422
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	284,000 円	56,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	414,216 円	8,284,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 285,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 482,800 円	56,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,800 円	56,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,800 円	56,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,579,816 円　（　　　　　　 5,984 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,800,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0714 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,760,160 円（　　　　　 14,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,299,037 円
②総費用	1,579,816 円
③純収益　①－②	6,719,221 円
④建物等に帰属する純収益	3,760,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,959,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,808,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,218,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸東灘 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 -26

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　山本　幸生

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

467,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区岡本６丁目２３番２｢岡本６－２－２４｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (70,150)
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東11m市道	水道、ガス、下水	岡本 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北１１ｍ市
道

交通

施設

岡本駅北西方

410m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特筆すべき変動はなく良好な住環境が保たれており、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。
コロナ禍からの回復傾向もあり、地価水準は横這いから若干の上昇傾向へと転じている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 467,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 281,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線を主とする神戸市東部から芦屋市及び西宮市の圏域に存する
住宅地域である。需要者の中心は、圏域内に居住し大阪方面等の事業所に勤務する会社役員であるが、圏外からの転入
需要もみられる。特筆すべき変動要因はないが、岡本６丁目地区は従来から選好性が高く需要は根強い。取引が殆どな
いため中心となる価格帯は把握し難いが、２５０㎡の土地で総額１億２千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地に対して予想される需要者は、自用目的で取得する個人が中心で、これらの者は不動産購入の意思決定に際
して収益性よりも居住の快適性を重視し、同一需給圏内における類似不動産の取引価格や市場動向等を注視するものと
考えられる。このようなことから、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映
した収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸東灘 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 585,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[129.0]

[102.0]
100

467,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    463,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区の人口は横這いから微減に転じた。ウ
ィズコロナの下で不動産需要は回復傾向にあ
るが、利便性の良否による二極化傾向も顕著
となっている。

地域要因に特筆すべき変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ３０５国 -19	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	不整形	南5.7m市道、中間画地		１低専 (70,150)
b	ＫＳ３０５国 -20	神戸市東灘区		建付地	（　）	長方形	南西6.7m市道、中間画地		１低専 (70,150)
c	ＹＹ３０５国 -18	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3.8m市道、中間画地		１低専 (70,150)
d	ＯＴ３０５Ｙ -36	神戸市東灘区		底地	（　）	長方形	南東11.3m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 438,013	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	536,885	100 [ 117.5]	456,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	466,000
b	(　 ) 439,417	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	439,417	100 [ 96.0]	457,726		467,000
c	(　 ) 383,352	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	388,719	100 [ 84.5]	460,022		469,000
d	(　 227,509) 450,000	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	452,647	100 [ 100.0]	452,647		462,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 467,000 円／㎡]

神戸東灘 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,564,251	1,520,324	7,043,927	3,922,560	3,121,367	（　0.9492） 2,962,802	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	74,070,050 円　　　　（　 281,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防土砂災害警戒区域	70 ％	150 ％	150 ％	264 ㎡	10.0 m x 26.6 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階とも１戸当たりの専有面積が４５㎡程度のファミリータイプの共同住宅、及び平面駐車場３台分を想定した。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段形式の建物を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	2,430	328,050	1.0	328,050
							2.0	656,100
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	2,475	334,125	1.0	334,125
							2.0	668,250
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		662,175		662,175
								1,324,350

⑨年額支払賃料	662,175 円　×　12ヶ月　＝　 7,946,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 612,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,946,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 612,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 427,905 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,130,195 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	662,175 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,324,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 427,765 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,564,251 円　　　　（　 32,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ３０５賃　　　　-3	2,453 ( 2,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	2,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,617 円/㎡　月額支払賃料（　 2,475 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ３０５賃　　　　-3	2,992 ( 2,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,615
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	288,000 円	57,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	342,324 円	8,558,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 285,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 489,600 円	57,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,520,324 円　（　　　　　　 5,759 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,600,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0714 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,922,560 円（　　　　　 14,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,564,251 円
②総費用	1,520,324 円
③純収益　①－②	7,043,927 円
④建物等に帰属する純収益	3,922,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,121,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,962,802 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,070,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 281,000 円／㎡）