別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -23 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区御影塚町２丁目３００番 ｢御影塚町２－４－４｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、共同住宅 、作業所が混在する 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 石屋川 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 石屋川駅南西方 330m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住宅のほか工業系用途の物件の多い地域であるが、工場から住宅への転換が進んでいる。今後はさら に住宅地化が進んで行くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は西宮市から神戸市中央区にかけての阪神本線沿線等の混在住宅地域である。主たる需要者は地元の居住 者が中心であり、若い層を中心に圏域外からの転入も見られる。当該地域は工業系用途の建物も見られる混在地域であ るが、利便性、割安感から住宅地としての需要は強まっており、引き続き、住宅地化へと進んでいく傾向にある。画地 が細分化された新規分譲も見られる。中心価格帯は住宅地としては２，０００万円台半ばくらいであろう。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象地周辺には共同住宅も見られるが、取引は自ら居住の用に供するための小規模なものが中心である。対象地は画 地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸経営を想定することは困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準 価格は代替競争関係にある取引事例を基に適切に算定されている。以上から、本件では比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [ 82.4] [102.0] 100 235,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    231,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の状況下においても、東灘区は、山手 地域を除いて、宅地需要は総じて堅調である 。 住宅への転換が進んでいく他は、地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％