別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -19 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　明井　英雄   TEL.

鑑定評価額 74,400,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区住吉山手３丁目１５３１番４ ｢住吉山手３－１－９｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い閑静な住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 住吉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 住吉駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。傾斜のある地勢で はあるが、眺望等の住環境が良好な住宅地域で需要は根強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    306,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線及びＪＲ東海道本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者 は同一需給圏内に居住し、大阪・神戸方面を勤務地とする自営業者や富裕層の個人が中心である。対象標準地周辺の住 吉山手エリアは住環境が良好で従来から名声の高い地域であり、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯 は規模等によってまちまちで総額は把握しがたいが、土地は１㎡あたり３０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸用共同住宅も散見されるが、対象地域は中規模戸建住宅を主体とする第１種低層住居専用地域内の住宅地 域であり、賃貸用共同住宅の建築を想定することは事業採算性の観点から現実妥当性を欠くため、収益価格は求めるこ とができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場性 を反映した比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 51.8] [100.0] 100 303,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    298,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区においては住宅地の供給が限られてい る一方で需要は根強く、地価は利便性が劣る 一部地域を除いて上昇傾向が継続している。 地域要因に特段の変動はなく、閑静な住環境 が維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％