別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -18 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　幸生   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区御影山手６丁目１番２１７ ｢御影山手６－４－２３｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 阪急御影 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 阪急御影駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 山手の高台に存する住宅地域で地域要因に特筆すべき変動はなく、今後とも概ね現状を維持するものと予測する 。地価水準は概ね横ばい傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線沿線の神戸市東部、芦屋市及び西宮市の山手の住宅地域である。需要者の中心は、同 一需給圏内に居住し大阪・神戸等の事業所に勤務する会社員等であるが、圏外からの転入需要もみられる。特筆すべき 変動要因はないものの御影山手地区の北部は最寄り駅から遠く傾斜地の住宅地域だが、一定の需要が認められる。取引 の中心となる価格帯は、１１０㎡の土地で２５００万円程度である。新築の建売分譲住宅は散見される程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な山手の住宅地域にあって、第１種低層住居専用地域に属している。当該地域 では居住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成 されていない。このようなことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼度の高い複数の取引事例から試 算され市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 68.4] [100.0] 100 230,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    229,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口は横這いから微減に転じている 。不動産需要は総じて堅調であるが、利便性 が劣る地域での需要は弱く二極化傾向が顕著 となっている。 大規模開発による住環境良好な住宅団地内に 存するが、最寄り駅から遠い傾斜地の住宅地 域であることから、需要は伸び悩み状態にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％