別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 神戸東灘 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -16 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平   TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区深江本町４丁目１８番３ ｢深江本町４－３－１｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ3 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 深江 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 深江駅南西方 350m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域である。地域要因に特に変動は見られないので、当面 、低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域 である。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者を中心としている。標準地は最寄り駅に比較的近く、生活利便性も 良好で住宅地需要は底堅い。標準地と同じ規模であれば、中心となる価格帯は土地は２９００万円、建物を含めた総額 で５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であるが、地域の土地取引は住宅用地としての自用が一般的である。 周辺には一部賃貸物件も見られるが、標準地の画地規模が小さく事業収益の観点から共同住宅を想定することが困難で あるために収益価格は算定しない。したがって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、さらに代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [ 75.8] [102.0] 100 256,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の人口は概ね横ばい傾向で推移してい る。利便性、住環境に優れ、土地需要は依然 安定した状況が継続している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％