別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -11 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区住吉台１８７４番２１４内 ｢住吉台１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 阪急御影 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 阪急御影駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、低層住宅地域のまま推移していくと思われる。地価の２極化により、利便性の劣る山手 の住宅地域に対する需要が弱く、引き続き、地価は下落傾向が継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は西宮から神戸市中部までの山手の住宅地域一帯と判定した。需要者は神戸市内及び西宮、芦屋市等の居 住者が多い。低価格で物件を取得できるため、経済的な資力が弱い若い世代の需要者が見られるが、利便性重視の昨今 においては、山手地域の需要は年々弱くなている。土地は３０００万円台半ばくらいであり（３００㎡程度）、新築戸 建では物価高の影響もあり、ハウスメーカー建築で５０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ山手の閑静な戸建住宅地域である。取引は自ら居住するためのものがほとん どである。転勤を理由とする一時的な賃貸も見られるが、数は少ない。賃貸において、経済的合理性のある地域ではな いため、収益還元法の適用は断念した。以上から、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い取引事例か ら求められた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の状況下にあるが、変わらず山手地域 の需要はやや弱含み傾向にある。 地域要因に特に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％