別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -10 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 91,900,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区西岡本５丁目２０番３ ｢西岡本５－９－７｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 住吉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 住吉駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多く建ち並ぶ閑静な高級住宅地域である。地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のまま推 移するものと思料する。地価はやや上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    405,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は神戸市内及び隣接する芦屋市、西宮市内の阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線各駅を最寄駅とす る住宅地域一帯であると判定した。需要者はファミリー層を中心とし、自ら居住するための取引が中心であり、良好な 住環境を求めて他地域からの転入者も見られる。西岡本は人気エリアの一つであり、需要は堅調である。市場の中心価 格帯は標準地と同規模程度で９，０００万円前後であるが、細分化の傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ居住環境の良好な戸建住宅地域である。自用のための取引がほとんどである 。転勤等を理由とする一時的な賃貸も見られるが数は少ない。賃貸する場合に経済的合理性の認められる地域でないた め、収益還元法の適用は断念した。以上から、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い取引事例から求 められた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    585,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [149.1] [102.0] 100 404,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    402,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の周辺市況に与える影響はあるものの 、東灘区は山手地域を除き、宅地需要は総じ て堅調である。 地域要因に特に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％