鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ３０５Ｙ -38	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m市道、中間画地		近商 (100,252)
b	ＮＭ３０５Ｙ -29	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4m、角地		１中専 (80,160)
c	ＡＨ３０５Ｙ -39	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	ＮＭ３０５国 -8	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e	ＫＴ３０５国 -10	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.9m市道、中間画地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 352,237	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	356,422	100 [ 100.8]	353,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	364,000
b	(　 ) 303,371	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.1]	327,778	100 [ 95.0]	345,029		355,000
c	(　 ) 331,225	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	328,009	100 [ 97.2]	337,458		348,000
d	(　 ) 337,894	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	335,906	100 [ 103.0]	326,122		336,000
e	(　 ) 311,471	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	310,250	100 [ 97.4]	318,532		328,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

神戸東灘 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,087,910	1,455,911	5,631,999	4,110,160	1,521,839	（　0.9540） 1,451,834	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	36,295,850 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	Ｓ3	294.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	160 ％	186 ㎡	13.7 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ又は１ＬＤＫタイプの住宅で平均専有面積は４４㎡（６戸）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	98.00	90.0	88.20	2,222	195,980	1.0	195,980
							2.0	391,960
～

～

～

～

計		294.00	90.0	264.60		587,940		587,940
								1,175,880

⑨年額支払賃料	587,940 円　×　12ヶ月　＝　 7,055,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,055,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 352,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,702,516 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	587,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,175,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 379,809 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,087,910 円　　　　（　 38,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＭ３０５賃　　　　-1	1,901 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,222 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＳ３０５賃　　　　-5	2,042 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	332,000 円	66,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	282,211 円	7,055,280　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 564,400 円	66,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,400 円	66,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,400 円	66,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,455,911 円　（　　　　　　 7,827 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,400,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,110,160 円（　　　　　 22,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,087,910 円
②総費用	1,455,911 円
③純収益　①－②	5,631,999 円
④建物等に帰属する純収益	4,110,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,521,839 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,451,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,295,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸東灘 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 -5

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　山本　幸生

TEL.

鑑定評価額

64,400,000 円

１㎡当たりの価格

346,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１｢魚崎北町８－３－３｣				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	魚崎 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

魚崎駅北方

650m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はなく概ね現状を維持するも
のと予測する。地価水準は若干の上昇傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 346,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪神本線、ＪＲ東海道本線の各沿線で、神戸市東部及び隣接都市を中心とする住宅地域である。主な需
要者は圏域内の居住者であるが、有名進学校に近いため圏外からの転入需要も散見される。コロナ禍にあって需要は一
時停滞したが、その後回復傾向に転じ、近年は比較的堅調に推移している。中心価格帯は１９０㎡の土地で６４００～
６６００万円程度であるが、数は少ないものの新築建売住宅は画地の細分化により総額を抑える傾向が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内では、賃貸ハイツ等の収益物件も見られるが、需要の中心は自用の戸建住宅地であり、地価水準もこうした
利用を前提に形成されている。収益価格は低層共同住宅を想定したが、建築費の高騰等の影響もあり低位に試算された
。比準価格は規範性ある事例により試算されており信頼性が認められる。このようなことから、実証性に富む比準価格
を標準とし、収益価格は参考程度に留め、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    338,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東灘（県） -5              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    342,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区の人口は横這いから微減に転じた。ウ
ィズコロナの下で不動産需要は回復傾向にあ
るが、利便性の良否による二極化傾向も顕著
となっている。

地域要因に特筆すべき変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

+1.2 ％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０５国 -22	神戸市東灘区		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
b	ＮＭ３０５Ｙ -28	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１中専 (70,160)
c	ＮＭ３０５国 -20	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１中専 (70,160)
d	ＮＭ３０５Ｙ -29	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4m、角地		１中専 (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 255,521	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	319,401	100 [ 93.1]	343,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 252,845	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	258,408	100 [ 78.8]	327,929		338,000
c	(　 ) 263,418	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	266,579	100 [ 81.2]	328,299		338,000
d	(　 ) 303,371	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.1]	327,778	100 [ 95.0]	345,029		355,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

神戸東灘 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,854,455	1,367,516	5,486,939	3,794,470	1,692,469	（　0.9540） 1,614,615	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	40,365,375 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	160 ％	186 ㎡	13.7 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階とも１戸当たりの専有面積が４３㎡程度の小家族向け２ＤＫファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	90.0	85.50	2,190	187,245	1.0	187,245
							2.0	374,490
2～ 3	住宅	95.00	90.0	85.50	2,230	190,665	1.0	190,665
							2.0	381,330
～

～

～

計		285.00	90.0	256.50		568,575		568,575
								1,137,150

⑨年額支払賃料	568,575 円　×　12ヶ月　＝　 6,822,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,822,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 341,145 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,481,755 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	568,575 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,137,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 367,299 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,854,455 円　　　　（　 36,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＳ３０５賃　　　　-4	1,996 ( 1,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,358 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＳ３０５賃　　　　-5	2,042 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	2,384
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,500 円	61,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	272,916 円	6,822,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,000 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,367,516 円　（　　　　　　 7,352 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,794,470 円（　　　　　 20,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,854,455 円
②総費用	1,367,516 円
③純収益　①－②	5,486,939 円
④建物等に帰属する純収益	3,794,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,692,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,614,615 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,365,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）