別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸東灘 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.

鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区鴨子ケ原１丁目８番２２ ｢鴨子ケ原１－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 阪急御影 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 阪急御影駅北西方 620m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因の変動はみられない。傾斜のある地勢では あるが、住環境の良好な阪急御影駅徒歩圏の住宅地域であり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で神戸市及び阪神間諸都市に存する山手の住宅地域である。需 要者は圏内の居住目的の個人が大半であるが、一部圏外からの転入者も見られる。御影駅徒歩圏内の山手エリアは住環 境が良好で根強い人気がある地域であり、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は標準的な規模の土地 で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は中規模戸建住宅を主体とする第１種低層住居専用地域内の住宅地域であり、有効な賃貸住宅の建築を想定す ることは事業採算性の観点から困難であるため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目 的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 69.7] [101.0] 100 228,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    227,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東灘区の住宅地は選好性が高く、一部の利便 性等の劣る地域を除き需要は依然として底固 い。新型コロナの影響は限定的である。 戸建住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であ り、地域要因の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％