別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪河南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪河南 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡河南町大字中９２７番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に農 地等も見られる住宅 地域 北6m町道 水道、下水 富田林 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 富田林駅南東方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅を主とする市街化調整区域内の農家集落地域で、変化が少なく、今後も概ね現状を維持して 推移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、河南町を中心とした近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は 、地元での世帯分離者等の地縁者が中心で限定的である。当該地域は、郊外の田園地帯に介在する旧来の農家集落地域 で、市街化調整区域の建築規制や土地需要自体の少なさから需給は疎らであり、取引価格は低位となりがちである。取 引自体が少ない上、画地規模等の個別性により取引価額も様々であり、中心的価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既存の農家集落地域であり、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸事業を想定することができ なかったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもとに試算された 価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、代表標準地からの検討結果に も留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [173.0] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府端部の郊外に位置する河南町では、人口減 少と高齢化が目立っている。感染抑制と経済 活動の両立が進む中、物価がやや上昇してい る。 地域要因に格別の変動はない。市街化調整区 域内の農家集落地域で、外部からの流入が少 なく、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.2 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％