別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪太子 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪太子 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡太子町聖和台４丁目１３番５ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 上ノ太子 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 上ノ太子駅南方 780m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、 現状のまま推移するものと予測される。地価は強含みで推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線で、概ね太子町及びその周辺市町村を中心とする圏域に存する戸建住宅 地域である。需要者は、太子町及びその周辺に居住する一次取得者層が中心である。標準地の存する地域は、太子町に おいて選好性の高い住宅団地であり、最寄駅から徒歩圏に所在することから当該地域に対する需要は底堅い。土地の価 格帯は、対象標準地と同程度の規模で１，４００万円～１，５００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、 標準地の存する地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映し た賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を 反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 72.2] [100.0] 100 59,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太子町の人口は減少傾向にある。住宅地の地 価は、一部では強含みの動きも見られるが、 全般的には横這いないしやや下落傾向にある 。 中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域に 存し、地域要因について特段の変動は認めら れないため、当面は現状のまま推移するもの と思料される。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％