別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大阪太子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪太子 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南河内郡太子町大字太子１７９３番１ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北9.3m町道 水道、下水 喜志 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　９． ３ｍ町道 交通 施設 喜志駅東方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。利便性がやや 劣るが、一定需要が認められ、地価の下落は緩和し横ばい圏内に近づくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、太子町とその周辺市町を中心とした近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。需要者は地縁 を有する一次取得者層が中心である。最寄駅からバス圏に位置し、利便性がやや劣るが、供給が少ないこともあり、地 価は横ばいに近づきつつある。中心価格帯は中古戸建で１，０００万円弱～１，５００万円程度、新築戸建で２，００ ０万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は太子町の住宅地域における取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。一 方、自用目的の取引が主体の戸建住宅地域であり、賃貸市場も未成熟で、収益物件の建築を目的とした土地需要は想定 しがたいため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪河南 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 83.1] [100.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太子町は人口減と高齢化が進むなか、北部の 住宅団地等の地価は安定傾向にある一方、住 環境の劣る住宅地は緩やかな下落傾向が継続 している。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％