別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岬 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町淡輪３７６４番９６ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南4.5m町道 水道、ガス、下水 みさき公園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道　 交通 施設 みさき公園駅南方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、高台にある中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認め られず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岬町及び隣接する阪南市を中心とする圏域で、そのうちの住宅地域。需要者は圏内に居住する個人が中 心で、圏外からの転入者は少ない。南海みさき公園駅前に開発された住宅地域で駅からは徒歩圏内にあるが、急傾斜の 坂が多く、大阪都心部への接近性や生活利便性に劣ることから需要は明確な弱含みとなっており、地価も著しい下落傾 向が続いている。需要の中心価格帯は、中古住宅（敷地２００㎡程度）で５００～８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなってい るが、取引事例比較法で採用した事例は岬町及び隣接する阪南市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、 比準価格の規範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、他の地価公示標準地とのバラ ンスにも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -8                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 95.0] 100 100 [101.0] 100 [132.1] [104.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱 まり、持ち直しの傾向にある。岬町の不動産 市場は、人口減少等もあって低迷が続いてい る。 都心接近性や利便性に劣り、急傾斜の坂も多 く、同一需給圏外からの転入は少なく需要は 弱含みで、地価は明確な下落傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％