別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岬 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -9 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町深日２５７９番５ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに倉 庫も見られる既成住 宅地域 南東4.4m町道、背面道 水道 深日町 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．４ ｍ町道 交通 施設 深日町駅北西方 520m 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は成熟した戸建住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線・多奈川線沿線で、概ね岬町を中心とする各駅勢圏の住宅地域である。主な需要者は、圏内に居 住する一次取得者層であり、圏外からの転入はほぼ無い。当地域は多奈川線沿線で利便性に劣る住宅地域であり、市場 における有効需要は見られず、地価は継続して下落傾向にある。市場の中心価格帯は、取引が極めて僅少なため見出せ ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般戸建住宅を中心とする旧集落の住宅地域である。よって自用目的での取引が中心であり、市場性に着目 した取引事例比較法を適用する。一方、収益還元法については、賃貸市場はほぼ無く規模等により収益建物の建築が困 難であるため適用を断念した。比準価格については、各種補修正は適正に行われているなど、規範性の高い価格である 。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 94.0] 100 100 [104.0] 100 [120.5] [105.1] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気悪化は 、ウィズコロナ政策の下で回復基調にあり、 不動産市場における需給動向は全般的に改善 傾向にある。 都心接近性や利便性に劣り、同一需給圏外か らの転入は少なく、需要は弱含みで、地価は 下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％