別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岬 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町多奈川谷川２９１６番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 漁家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 北東5.6m町道、背面道 水道 多奈川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ町道 交通 施設 多奈川駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する 。利便性に劣り、津波等の自然災害への懸念もあり、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岬町を中心とした南海沿線の住宅地域である。沿岸部の集落的様相の強い地域であるため、岬町内の地縁 者による需要がほとんどで、津波等への懸念もあり、同一需給圏外からの転入はほぼ見込めない。都心接近性や利便性 に劣ることなどから、需要は依然として弱く、地価は下落傾向にある。新規の戸建分譲は認められず、古家付の中古物 件もしくは更地の取引が中心である。総額で３００万円から５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が中心であり、戸建の賃貸市場は認められないため、収益還元法の適用は断念した。一方、 比準価格は、採用した事例が岬町内に存する規範性の高いものであり、また各補修正も適正に行われたことから、信頼 性は高いと判断される。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 94.0] 100 100 [104.0] 100 [158.0] [103.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は緩やかに持ち直しているが、新型コロ ナウイルス感染症や原材料価格の高騰等によ り、先行きは不透明である。 人口減少や高齢化等により極端に需要が劣る 地域であることから、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.9 ％  ％