別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岬 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岬 -2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡岬町淡輪６３３番８５ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興の住宅地 域 南6.7m町道 水道、下水 淡輪 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ町道 交通 施設 淡輪駅北東方 500m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ町内では相対的に新しい住宅地域であるが、未だ空地も見られる。当面は 大きな地域変動要因は見られず、一般経済の先行き不透明感が強まる状況下、地価の下落は継続する見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岬町及び隣接する阪南市を中心とする圏域の住宅地域。需要者は岬町内に地縁性を有する個人が殆どで 、圏外からの転入者はほぼない。南海淡輪駅の徒歩圏内に開発された住宅地域であるが、大阪都心部への接近性や生活 利便性に劣ることから需要は依然として低調に推移しており、地域内では未だ空地も見られる。地価も明確な下落傾向 が続いている。需要の中心価格帯は、１７０㎡程度の土地で３００～４００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は比較的新しい住宅団地つき、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されること が一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をも検討し、鑑定 評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は低層住宅地で自己使用が中心となり、戸建住宅の賃 貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岬 -8                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 95.0] 100 100 [101.0] 100 [157.1] [104.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原油や資材価格、金利水準などのマクロ経済 動向に注視する必要がある状況下、特に、人 口減少、高齢化が著しい当町の地価に好転の 兆しはない。 都心接近性や利便性に劣り、人口減少・少子 高齢化等の進捗により、需要は弱含みで、地 価は明確な下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％