別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 田尻 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田尻 -4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　肥後　雄介   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡田尻町吉見１０１２番６６ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ新興住宅地域 北東6.8m町道 水道、ガス、下水 吉見ノ里 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ町道 交通 施設 吉見ノ里駅北西方 530m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ新興の戸建住宅地域として現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは 概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線、ＪＲ阪和線沿線の田尻町、泉南市、泉佐野市及びその周辺を中心とする住宅地域一帯。需要 者は泉南郡田尻町の地縁者を中心に隣接市の居住者等である。地縁者による需要がほとんどで、同一需給圏外からの転 入者は少ないものの、最寄駅からの利便性に優れる新興住宅地域で、近隣地域周辺の住宅需要は比較的底堅い。新築の 戸建物件については２５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする新興住宅地域で、自己使用目的の需要が中心であり、戸建住宅等に賃貸市場はないと 判断されることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域等 において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。したがって、本件標準地が戸建住宅地につき、比 準価格を重視し、前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえ、本件標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田尻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [101.9] [101.0] 100 61,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は人口・高齢化率ともに大きな変動はな く、地価動向は概ね安定的に推移している。 最寄り駅からは徒歩圏内の新興住宅地域であ り、需給が均衡しているため横ばい傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％