別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 田尻 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田尻 -3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 8,380,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡田尻町吉見１０２６番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西2.8m町道 水道、ガス、下水 吉見ノ里 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．８ ｍ町道 交通 施設 吉見ノ里駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。住宅需要はやや弱く、地価は、 しばらくは下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線沿線、概ね田尻町、泉佐野市、泉南市内を圏域とした。需要の中心は田尻町及び泉佐野市、泉 南市居住の一次及び二次取得者である。同一需給圏外からの転入者は少ない。古くからの住宅地域であり、駅徒歩圏内 にあるものの、街路が狭隘でやや環境に劣るため住宅需要は弱い。地価水準は若干下落傾向にて推移している。土地約 １９０㎡で８４０万円程度、新築戸建住宅については２２００万円～２５００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅を中心とする古くからの住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の 取引事例を収集することができた。一方、戸建住宅はほとんど自己使用であり、戸建の賃貸市場はないと判断し、収益 還元法の適用は断念した。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地と の均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田尻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [139.9] [101.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は、緩やかに持ち直している。個 人消費や設備投資は、持ち直している。企業 収益は一部に弱さがみられるものの、総じて 改善している。 田尻町内の住宅地取引においては、街路条件 に劣る住宅地域の需要は弱く地価は若干下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％