別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 田尻 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田尻 -1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 6,650,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡田尻町吉見２９１番１０ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 建売住宅が見られる 既成住宅地域 南東4.7m道路 水道、下水 吉見ノ里 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ道路 交通 施設 吉見ノ里駅南方 550m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として現状の利用状況を維持していくものと予測する。地価は、しばら くは若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線沿線、概ね田尻町、泉佐野市、泉南市内を圏域とした。需要の中心は田尻町及び泉佐野市、泉 南市居住の一次及び二次取得者である。同一需給圏外からの転入者は少ない。田尻町は、駅徒歩圏の住宅地域が多いが 、駅南側の住宅地域は周辺には農地が残存し、開発動向はやや弱い。地価水準は横ばいから若干下落傾向にて推移して いる。土地約１２０㎡で６６０万円程度、新築戸建住宅は２２００万円～２５００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集 することができた。一方、戸建住宅の収益物件はほとんど見られず、戸建の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適 用は断念した。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも 留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田尻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [115.1] [103.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は、緩やかに持ち直している。個 人消費や設備投資は、持ち直している。企業 収益は一部に弱さがみられるものの、総じて 改善している。 田尻町内の住宅地取引においては、駅南側の 住宅地域は需要がやや弱く地価は若干下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％